나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13569 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 966-3 더원 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서대학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층건내 제6층 제602호로서, 외 벽 : 석재 외장재 붙임, 벽돌 치장쌓기 등

이용상태

건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 장방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측 및 북동측으로 노폭 5-6m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 966-3 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 화곡동 966-4 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13569 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 966-3 더원 제6층 제602호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대))

감정가: 337,000,000원

토지면적: 19.00㎡ (약 5.75평)

건물면적: 27.42㎡ (약 8.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2022년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "강서대학교" 남서측 인근에 위치함. 주변 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있음.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로상태:

본건 토지는 남동측 및 북동측으로 노폭 5-6m의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있음. 또한, 공항 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있음. 다수의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 관련 허가 여부를 반드시 확인해야 함.

3. 권리분석

말소기준권리:

주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (2025타경13569)

인수되는 권리:

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이나, 명시된 주의사항 및 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요함.

선순위 임차권:

등기부상 주택임차권(을3, 이예광)이 존재하나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됨.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (이예광)

보증금: 359,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-06

확정일자: 2022-03-15

대항력: 없음 (전입일자보다 말소기준권리인 강제경매개시결정 등기가 앞서므로)

주의사항: 임차인 이예광 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (이남규 외 1명)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (김영진)

* 을3: 주택임차권 (이예광, 359,000,000원) - 말소 예정

* 갑3: 강제경매 (주택도시보증공사, 359,000,000원) - 말소기준권리

총 등기부채권액: 359,000,000원

4. 상권분석

주변 건물 현황:

본 물건은 "더원"이라는 명칭의 집합건물 내 6층 602호이며, 총 22세대로 구성된 도시형생활주택임.

지역 특성:

대학가 인근의 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 근린생활시설이 함께 분포하고 있음.

최근 매매 사례 분석:

* "M펠리체(830-5)" (2018년 건축, 37.05㎡): 2026년 5월 300,000,000원에 거래됨.

* "한양(343-28)" (2000년 건축, 53.84㎡): 2026년 5월 255,000,000원에 거래됨.

* "기린아트빌라(956-27)" (1995년 건축, 41.32㎡): 2026년 5월 169,000,000원에 거래됨.

본건(27.42㎡, 2022년 사용승인)과 가장 유사한 거래 사례는 2018년 건축된 "M펠리체"(37.05㎡, 300,000,000원)임. 이를 바탕으로 환산 시, 본건의 예상 시세는 약 222,000,000원 수준으로 추정됨.

5. 생활정보

주변 편의시설:

인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

교육시설:

본건은 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역) 내에 포함되어 있으므로, 관련 법규 및 제반 사항은 강서교육지원청에 확인이 필요함.

교통시설:

버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 사항:

임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 매각 조건상 보증금 반환 청구권 포기 및 등기 말소가 예정되어 있어 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보임. 단, 조건부 매각 조항을 반드시 준수해야 함.

토지이용계획 및 규제:

다수의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 관련 허가 절차가 필요함. 또한, 공항 중요시설물보호지구 및 수평표면구역에 해당하여 항공기 운항과 관련된 고도 제한 등 추가적인 규제가 있을 수 있음.

혐오시설 및 주변 환경:

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상 본건 인근에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음. 그러나 최종 입찰 결정 전, 직접적인 현장 확인 및 주변 환경에 대한 추가적인 조사를 권고함.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인)인 도시형생활주택(더원) 내 6층 602호 다세대주택임. HUG의 강제경매로 진행되며, 임차인은 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점에서 권리관계는 비교적 명확한 편임. 다만, 다양한 토지이용계획 및 공항 관련 규제, 토지거래허가구역 지정 등 복합적인 제한 사항이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 이해가 필수적임. 최근 유사 면적의 거래 사례를 고려할 때, 감정가 대비 시세 차익 가능성을 기대할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로 양호한 상태 유지 가능.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담 없음.

* 입지: 서울 강서구 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 기대.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 현 시세가 낮아 투자 매력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 337,000,000원

주변 시세 분석:

유사 면적(37.05㎡)의 "M펠리체"(2018년 건축)가 2026년 5월 300,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(27.42㎡)의 시세는 약 222,000,000원 내외로 추정됨. 본건 건물이 M펠리체보다 신축(2022년 vs 2018년)임을 고려하면, 시장 가치는 이보다 높게 형성될 수도 있음.

임차 보증금 인수액: 0원

예상 입찰가:

감정가, 추정 시세, 복합적인 규제 사항, 명확한 권리관계 등을 종합적으로 고려하였을 때, 보수적으로 접근하여 180,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 잠재적인 시세 차익과 함께 안정적인 투자를 위한 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.