나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13502 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-31 미소지움 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남측 인근에 위치하는 부동산으 로서, 본건 주위로는 다세대, 아파트 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제202호 건으로서, (사용승인일:2021.07.19.) 외벽 : 석재붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1):본건은 인접도로대 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1):본건 북측 및 북동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구 역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다 가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13502 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-31 미소지움 제2층 제202호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제202호

준공일: 2021년 7월 19일

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 285,000,000원

토지면적: 18.30㎡ (약 5.53평) / 토지지분: 18.299㎡ (약 5.53평)

건물면적: 29.90㎡ (약 9.04평) / 건물지분: 29.9㎡ (약 9.04평)

본 물건은 전용면적 약 9.04평의 도시형생활주택이며, 토지 지분이 포함되어 있습니다.

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

건물이 위치한 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형으로서 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 그 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 및 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

갑1: 소유권보존 (2021.07.27)

갑2: 소유권이전 (2021.11.08)

을3: 주택임차권 (이무성, 2023.11.08 말소 예정)

갑3: 압류 (강서세무서장, 말소기준권리)

갑4: 압류 (보령세무서장, 2025.03.13 말소)

갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.11.27 말소)

총 등기부채권액: 285,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-29

* 확정일자: 2021-09-16

* 배당신고일자: 2023-11-08

* 대항력: 없음. 권리분석상 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 이선경(이 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-07-15

* 대항력: 없음. 권리분석상 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리 여부

본건은 말소기준권리보다 선순위의 권리(저당권, 근저당권, 임차권 등)가 존재하지 않습니다.

등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정이며, 현재 파악된 임차인 모두 대항력이 없습니다.

물건명세서 상 특이사항으로, 임차인 이무성 및 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 시설

건물은 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 건물 전체로는 제2종 근린생활시설(사무소) 용도가 포함되어 있습니다.

주변은 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 주변 매매/임대 시세

최근 2026년 5월 거래 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 (M펠리체, 2018년식, 37.05㎡): 300,000,000원 (평당 약 2,680만원)

* 서울특별시 강서구 화곡동 343-28 (한양, 2000년식, 53.84㎡): 255,000,000원 (평당 약 1,560만원)

* 서울특별시 강서구 화곡동 956-27 (기린아트빌라, 1995년식, 41.32㎡): 169,000,000원 (평당 약 1,350만원)

본건은 2021년 준공된 신축 건물로, 면적은 29.90㎡ (약 9.04평)입니다.

비교적 신축인 M펠리체(2018년식, 37.05㎡)가 3억원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 역시 신축 프리미엄을 감안하면 유사하거나 높은 수준의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 인근에 버스정류장이 위치하며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설을 갖춘 상업 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건은 "서울화일초등학교" 남측 인근에 위치하며, 이는 통학 환경에 긍정적인 요소입니다.

또한, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요한 부분입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지이용계획 상 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 등에 해당합니다.

특히 토지거래허가구역 지정 기간(2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 내에서 거래 시 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 명도 관련 리스크

현재 파악된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없습니다.

다만, 물건명세서에 명시된 임차인에 대한 보증금반환청구권 포기 조건은 명확히 확인되어야 하며, 이로 인한 명도 과정에서의 추가적인 소통이 필요할 수 있습니다.

인수할 보증금이 없으므로, 금전적 부담에 따른 명도 리스크는 낮을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 권리 관계가 명확하고 인수할 임차보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

감정가는 2억 8,500만원이며, 주변 신축 빌라 시세를 고려할 때 시장 가치와 부합하거나 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

다만, 일부 토지이용계획 상 제한사항과 관련하여 향후 건물 이용에 대한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고, 시장에서 선호도가 높습니다.

* 낮은 명도 위험: 대항력 있는 임차인이 없고 인수할 보증금이 없어 명도가 비교적 용이합니다.

* 입지: 서울화일초등학교 인근 주거 지역으로 기본적인 생활 인프라 및 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 가격 메리트: 유찰 시 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 285,000,000원

주변 최근 실거래가 (2026년 5월):

* M펠리체 (37.05㎡, 2018년식): 300,000,000원 (평당 약 2,680만원)

본건 면적(9.04평)에 M펠리체 거래 시세(평당 약 2,680만원)를 적용할 경우, 약 242,500,000원 (9.04평 x 2,680만원/평) 수준입니다.

본건은 M펠리체보다 신축(2021년식)이므로, 동일하거나 더 높은 평단가 적용 가능성을 고려할 수 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 2억 8,500만원에 근거한 경매 절차임을 감안할 때, 감정가는 해당 보증금액에 맞춰 책정되었을 가능성이 높습니다.

주변 시세, 본건의 신축 연차, 명도 리스크 부재 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 2억 6,000만원에서 3억 2,000만원 사이로 판단됩니다.

1차 입찰 시에는 감정가 수준인 2억 8,500만원 이하에서, 보수적으로 접근하여 2억 7,000만원 ~ 2억 8,000만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.