나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13621 [1] 서울특별시 금천구 독산동 988-5 금강파크빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울문성초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 시장 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 일반차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급수 및 배수설비, 난방설비, 위생설비 등 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 토지로서, 공동주택 건물 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 차량 통행 가능한 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면 구역), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도: 해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20. ~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13621 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 988-5 금강파크빌 제4층 제402호

용도: 다세대주택

건축년도: 2014년 (준공일 2014.10.30 기준)

건축구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 지상5층 건물 내 제4층

총 면적 (건축물대장 기준):

* 토지면적: 17.89㎡ (약 5.41평)

* 건물면적: 28.45㎡ (약 8.61평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 및 평가 요약

감정가: 235,000,000원

감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울문성초등학교" 남동측 인근, 다세대주택, 단독주택, 시장 등으로 형성된 지역.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호.

* 이용상태: 공부상 다세대주택으로 이용 중.

* 토지이용상태: 장방형 평지의 토지로서 공동주택 건물 부지로 이용 중.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 차량 통행 가능한 포장도로와 접함.

* 공부와의 차이: 없음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 시장 등이 혼재되어 있습니다. 남측 인근에는 서울문성초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

일반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2024.05.31 가압류, 주택도시보증공사)

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후 순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(송정희)

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-13

* 확정일자: 2021-09-10

* 배당신고일자: 2023-10-25

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 권리분석 결과

* 인수되는 보증금 합계: 0원

임차인의 대항력이 없는 것으로 파악되며, 권리분석상 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 나타납니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 독산동 일대는 주택 밀집 지역과 함께 시장 등 상업시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 있는 지역입니다. 서울문성초등학교가 인근에 위치하여 학군 관련 유동인구도 존재합니다.

4.2. 주변 매매/임대 정보

입력된 JSON 정보에 따르면, 주변 다세대 주택의 최근 매매가는 2026년 5월 기준 21.99㎡ (약 6.65평)에 14,000만원, 29.87㎡ (약 9.04평)에 32,500만원, 53.72㎡ (약 16.25평)에 44,000만원으로, 면적 및 건물 연식에 따라 편차가 크게 나타납니다. 본건과 유사한 면적(28.45㎡, 약 8.61평)의 2023년식 건물(29.87㎡)이 32,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 시장가치는 감정가 23,500만원보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 시장이 위치하고 있으며, 서울문성초등학교가 가까워 교육 접근성이 양호합니다. 또한, 마리오, 현대아울렛, 홈플러스 등이 차량으로 가까운 거리에 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 대중교통

주변 버스정류장 이용이 가능하며, 지하철역(신안산선, 1, 2, 7호선 등) 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 공동담보 물건으로, 담보로 제공된 다른 부동산의 경매 진행 여부에 따라 낙찰가의 변동이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건부 매각이 특징입니다. 임차인 송정희 씨는 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG) 관련 세부 조건은 반드시 면밀히 검토해야 합니다. 매각으로 인해 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건이 명시되어 있어, 매수인에게 보증금 부담은 없으나 HUG 관련 법적 절차 확인이 필요합니다.

* 건축물대장상 2014년 준공된 건물로, 최근 신축된 건물들에 비해 연식이 있습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등이 지정되어 있어 향후 건축이나 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 문성초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 역세권(신안산선, 1, 2, 7호선 이용 편리) 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 임차인의 대항력이 없고 매수인이 인수할 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 공동담보 물건이며 HUG 인수조건 변경, 임차인의 대항력 포기 조건부 매각 등 특이사항이 존재하므로, 관련 법적 검토와 HUG와의 협의가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 역세권 입지 및 초등학교 인근으로 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

* 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 생활 편의시설(시장, 아울렛, 마트 등) 접근성이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 235,000,000원

주변 시세 분석:

최근 거래된 유사 면적(29.87㎡)의 2023년식 다세대주택이 32,500만원에 거래되었습니다. 본건(28.45㎡, 2014년식)의 경우, 건축 연식을 고려하더라도 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 보입니다.

인수 보증금: 0원

종합적으로 고려했을 때, 본건은 임차인 보증금 인수 부담이 없으며, 주변 시세를 감안할 때 경쟁력 있는 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다. HUG 관련 조건 및 법적 검토를 철저히 한 후, 시장 상황 및 경쟁 입찰을 고려하여 260,000,000원에서 280,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 물건에 대한 최종 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.