나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13446 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-180 홍성쉐르빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋 · 평가일 2025.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호로서 (사용승인일자: 2011. 10. 14.) 외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 등 마감. 창호: 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13446 (1)

• 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-180 홍성쉐르빌 제2층 제202호

• 용도: 다세대주택

• 감정가: 230,000,000원

• 토지면적: 29.01㎡ (약 8.77평)

• 건물면적: 50.12㎡ (약 15.16평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

• 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남동측 인근

• 주위환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

• 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제202호 (사용승인일자: 2011.10.14.)

• 토지이용: 정방형 토지로서 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

• 도로접근성: 본건 남동측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

• 매각으로 소멸되지 않는 권리:

- 을구 5번 주택임차권 등기와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음.

- 임차보증금 183,000,000원.

- 전입일자: 2019.06.24, 확정일자: 2019.05.21 (175,000,000원).

- 8,000,000원에 대하여는 확정일자가 없으나, 주택임차권 등기일(2023.07.27)로 확정일자 간주됨.

- 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

- '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 상기 임차인의 보증금 중 미배당분 발생 시 인수 위험이 존재함.

• 임차인 현황:

- 임차인: 김

보증금: 700,000원

차임: 650,000원

전입일자: 2025.04.30

대항력: 없음

비고:

- 임차인: 주택도시보증공사 (허 )

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019.06.24

확정일자: 2019.05.21

배당신고일자: 2023.07.27

대항력: 있음

비고:

- 임차인: 주택도시보증공사 (허 )

보증금: 183,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019.06.24

확정일자: 2023.07.27 (1차 보증금 증액분 8,000,000원에 대한 확정일자로 간주)

배당신고일자: 2023.07.27

대항력: 있음

비고: 1차 보증금 증액분 8,000,000원

• 등기부 현황 (말소기준권리: 안산세무서장 압류, 2022.04.15)

- 소유권 이전: 유용상 (2012.05.31), 최정민 (2019.06.28)

- 주택임차권: 허윤채 (183,000,000원, 2019.06.24 전입, 2019.05.21 확정일자). 인수 대상.

- 압류: 안산세무서장 (2022.04.15) - 말소기준권리

- 가압류: 주택도시보증공사 (2022.04.28) - 말소

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.11.27, 175,000,000원) - 말소 (본건 경매)

1.3. 상권분석

• 주변 상업시설: 본건은 주택가 지역에 위치하나, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

• 상권 특성: 대규모 상업 지구보다는 주거지 내 소규모 상권에 해당함.

1.4. 생활정보

• 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 소재. 근거리 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 수준임.

• 교육시설: "화일초등학교" 남동측 인근에 위치함.

• 주변시설: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. (별도 혐오시설 정보는 확인되지 않음)

1.5. 잠재적 리스크

• 대항력 있는 임차인 인수 위험:

- 을구 5번 주택임차권의 보증금 183,000,000원 중 배당받지 못한 금액이 발생할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있음.

- '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 잔액 인수 가능성은 반드시 검토 필요.

• 토지이용계획상 제한:

- 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25, 2025.10.20.~2026.12.31) - 외국인 등 거래 시 허가 필요.

1.6. 종합 의견

• 본건은 강서구 화곡동 소재 다세대주택으로, 준수한 입지와 교통 여건을 갖추고 있음.

• 2011년 준공 건물로 비교적 양호한 상태일 것으로 예상되나, 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성임.

• '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있더라도, 임차인 허 의 보증금 183,000,000원 중 미배당분이 발생할 경우 매수인이 부담해야 하므로 철저한 권리 분석 및 배당표 확인이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

• 화곡역 역세권 인근의 다세대주택으로, 향후 지역 개발 가능성이 있음.

• 감정가 2.3억원 대비 현재 시장가치 상승 가능성 존재.

• 대항력 있는 임차인 리스크를 충분히 감안한 입찰 시 투자 가치 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

• 감정가: 230,000,000원

• 최근 매매 사례 분석:

- 2026년 5월, 37.05㎡ (약 11.2평) 거래가 300,000,000원 (평당 약 2,678만원)

- 2026년 5월, 53.84㎡ (약 16.3평) 거래가 255,000,000원 (평당 약 1,564만원)

- 2026년 5월, 41.32㎡ (약 12.5평) 거래가 169,000,000원 (평당 약 1,352만원)

• 본건(50.12㎡, 약 15.16평)의 면적 및 건물 연식(2011년)을 고려할 때, 최근 거래 사례 중 53.84㎡(2000년 준공) 거래가와 유사한 수준의 시세가 형성될 가능성이 있음.

• 건물 준공 연식(2011년)이 비교적 최신임을 감안하면, 평당 1,500만원 ~ 2,000만원 수준으로 시세 형성 예상.

• 이에 따른 예상 시세 범위: 약 227,400,000원 ~ 303,200,000원 (15.16평 * 1,500~2,000만원/평)

• 하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크가 존재하며, 배당 현황 및 실제 인수 금액을 면밀히 검토해야 함.

• 인수 보증금(미배당분)을 전혀 인수하지 않는다는 전제 하에, 보수적인 접근으로 예상 입찰가를 산정함.

• 보수적 접근 시 예상 입찰가: 200,000,000원 ~ 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.