나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13577 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 346-117 으뜸캐슬2차 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철2,5호선 까치산역 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 강서로 후면의 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 까치산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제5층 제504호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지, 내장타일 등 창호 : 샷시창호.

이용상태

다세대주택(후면건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 완경사지로 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 북서측으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~ 2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13577 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 346-117 으뜸캐슬2차 제5층 제504호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 300,000,000원

* 토지면적: 17.52㎡ (약 5.30평)

* 토지지분: 17.52㎡ (약 5.30평)

* 건물면적: 23.28㎡ (약 7.04평)

* 건물지분: 23.28㎡ (약 7.04평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2021년

* 층수: 5층 (총 6층)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2, 5호선 까치산역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 인근 지역은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 본 경매는 서울남부지방법원 2025타경13577 사건으로, 부동산강제경매입니다.

* 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 등기부상 현재 최고선순위 권리는 2023년 3월 24일 접수된 강서세무서장의 압류(갑5)이며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

* 본건과 관련된 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (2021-09-28)

* 주택임차권 (2023-11-14, 신 ): 보증금 345,000,000원. 등기부상 말소 예정이며, 대항력이 없습니다.

* 압류 (2023-03-24, 강서세무서장): 말소기준권리.

* 가압류 (2023-09-19, 주택도시보증공사)

* 압류 (2025-03-13, 보령세무서장)

* 강제경매 (2025-12-01, 주택도시보증공사)

* 등기부채권 총액은 1,365,000,000원입니다.

* 권리분석 결과, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주요 특이사항으로, 임차인 신 는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경에 따라 매각 조건으로 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건이 붙어 있습니다.

* 이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지대에 위치하고 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다. 인근에 상업 시설이 밀집한 지역은 아니므로, 투자 가치 분석 시 상업적 기능보다는 주거 환경으로서의 가치를 중점적으로 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역이 북서측 인근에 위치하며, 노선버스 정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근도 용이합니다.

* 편의시설: 인근에 소규모 상점 및 근린생활시설이 분포하고 있으며, 주요 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

* 주변 환경: 주거 지역으로 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 인근에 혐오시설이나 특별히 주거 환경을 저해할 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면) 등이 지정되어 있어 향후 건축 행위나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정평가액 대비 낮은 시세: 유사 거래 사례 분석 시, 본건의 감정평가액(300,000,000원)이 실제 시장 거래가(약 190,000,000원 내외)보다 높은 것으로 판단됩니다. 이는 잠재적 손실 위험으로 작용할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 임차인 관련 보증금 반환청구권 포기 조건이 명시되어 있어 매수인의 부담은 줄어들지만, 이러한 조건 변경은 초기 거래 과정에서의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 공항 관련 보호지구, 수평표면구역 등은 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리분석 상 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정평가액이 인근 유사 면적 및 거래 사례 대비 높게 책정된 점은 주의 깊은 입찰가 산정이 필요한 부분입니다. 임차인 관련 조건이 명확하여 권리 상의 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건으로 매수인의 금전적 부담이 없습니다.

* 신축 건물: 2021년에 준공된 건물로 비교적 신축이며, 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 교통: 지하철역 및 버스 정류장 인접으로 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 실수요자에게 적합한 소형 면적입니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건(건축년도, 면적, 위치)의 다세대주택 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 약 190,000,000원에서 210,000,000원 사이로 추정됩니다. 특히, 2018년에 준공된 37.05㎡ 면적의 'M펠리체(830-5)'가 2026년 5월 300,000,000원에 거래된 사례를 참고하면, 본건(23.28㎡)의 면적당 가치는 약 8,100,000원/㎡으로 산출됩니다. 이를 적용하면 약 188,568,000원입니다.

임차 보증금 인수 부담이 없고, 건물이 신축(2021년)이라는 점을 감안할 때, 시장가치보다 다소 높은 가격으로 낙찰될 가능성도 배제할 수 없습니다. 그러나 감정평가액(300,000,000원)과 실제 시장가치 간의 괴리가 크므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 인수되는 보증금이 없는 점과 신축 건물의 이점을 고려하여, 200,000,000원 (20,000만원)을 예상 입찰가로 제안합니다. 입찰 시에는 본인의 자금 계획과 투자 목표에 맞춰 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.