나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13606 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제12층 제1206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재한 '강서구청' 북동측 인근에 위치하고 주위는 화곡로를 따라 오피스텔, 호텔, 금융기관, 상업용부동산 등이 소재함.

교통상황

본건은 북서측으로 화곡로에 접하여 차량의 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며 근거리에 지하철역(가양역 9호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트구조지붕 지하2층 지상18층 건물 내 제12층 제1206호(사용승인: 2020.04.09.)로서 외벽: 몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 등 마감임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지 및 화재경보설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 및 주차시설 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북서측으로 광대로(화곡로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09), 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13606 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제12층 제1206호

용도: 오피스텔

감정평가액: 182,000,000원

토지 면적: 2.50㎡ (약 0.76평)

건물 면적: 13.89㎡ (약 4.20평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동, '강서구청' 북동측 인근에 소재합니다.

주변 환경: 화곡로를 따라 오피스텔, 호텔, 금융기관, 다양한 상업용 부동산이 밀집해 있어 지역 내 상업 중심지 역할을 합니다.

건물 정보: 2020년 4월 9일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지하 2층, 지상 18층 건물 중 12층에 해당합니다.

1.2. 교통 및 접근성

도로 접: 본건은 북서측으로 넓은 도로인 화곡로에 접해 있어 차량 접근 및 주정차가 용이합니다.

대중교통: 인근에 다수의 버스 정류장이 위치하며, 지하철 9호선 가양역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 6월 9일 강서세무서장의 압류 등기입니다.

경매개시결정: 2025년 12월 1일 주택도시보증공사에 의한 강제경매 개시결정 등기가 접수되었습니다.

총 채권액: 등기부채권 총액은 185,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(황 )

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-13

확정일자: 2021-07-19

배당신고일자: 2023-09-26

대항력: 없음

매각 조건: 본건은 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 또한, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

결론: 상기 권리분석 결과, 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

지역 특성: 강서구청 인근의 업무 및 상업 기능이 집중된 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설의 수요가 꾸준히 존재합니다.

주변 상업시설: 오피스텔, 호텔, 금융기관 등이 밀집하여 안정적인 배후 수요를 형성하고 있습니다.

시장 잠재력: 지역 내 직장인 및 거주민을 대상으로 하는 오피스텔 및 소매업 관련 상권으로, 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설: 강서구청을 중심으로 한 행정기관 및 다양한 상업 시설, 금융기관 등이 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 주거 환경은 양호합니다.

건축 연도: 2020년으로 신축 건물에 해당하여 내부 시설 및 관리가 비교적 우수할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 185,000,000원이 있으나, 매각 조건상 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 확인이 필요하며, 이는 매각 진행 또는 향후 자산 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

공항 관련 지구 지정:

* 중요시설물보호지구(공항): 항공기 소음 등 소음 피해가 발생할 수 있으며, 건축물의 높이 및 신축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 대공방어협조구역(수평표면): 항공 관련 규제로 인해 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 가로구역별 최고 높이 제한 지역: 건축물 신축 시 높이 제한이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 추후 거래 시 관련 규정에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

시세 대비 감정가: 최근 거래 사례와 비교 시 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구청 인근에 위치한 2020년식 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지입니다. 권리관계는 모두 말소될 것으로 예상되어 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 높아 적극적인 시세 조사가 필수적이며, 공항 관련 지구 지정으로 인한 잠재적 제약사항도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 오피스텔: 2020년에 준공되어 비교적 새 건물로 관리 상태가 양호하며 상품성이 뛰어납니다.

핵심 상업지구: 강서구청 인근의 행정 및 상업 시설 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들이며, 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 권리 인수 부담이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 182,000,000원

최근 매매 사례 (2024년 3월, 13.42㎡ 기준): 135,000,000원

본건 면적: 13.89㎡

최근 13.42㎡ 면적의 동일 건물 12층 오피스텔이 135,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(13.89㎡)의 가치는 유사하거나 소폭 높을 수 있습니다. 그러나 감정가(182,000,000원)는 최근 실거래가 대비 약 35% 높게 책정되어 있습니다.

보수적인 접근을 위해, 최근 실거래가(135,000,000원)를 기준으로 낙찰가율 80~90%를 적용하여 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 135,000,000원 * 0.80 = 108,000,000원

* 135,000,000원 * 0.90 = 121,500,000원

따라서, 예상 입찰가는 1억 1천만 원에서 1억 2천만 원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다. 인수 보증금은 0원이므로 예상 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.