나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13605 [1] 서울특별시 양천구 목동 499-31 도화엘리시아 제2동 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "양동중학교" 남측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 도화엘리시아 제2동 제4층 제402호)으로서, 주위는 아파트, 다세대주택 , 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 (염창역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 층 지상6층건내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2021.07.30) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

공동주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

이 보고서는 서울남부지방법원 2025타경13605 (1) 사건에 대한 경매 물건 분석 결과입니다.

본건은 서울특별시 양천구 목동 499-31, 도화엘리시아 제2동 제4층 제402호에 소재한 구분건물입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO (주택도시보증공사)입니다.

1.2. 감정가 및 면적

본건의 감정가는 379,000,000원입니다.

토지 면적은 20.16㎡ (약 6.09평)이며, 토지 지분 면적 또한 20.15544㎡ (약 6.09평)입니다.

건물 면적은 29.98㎡ (약 9.07평)이며, 건물 지분 면적도 29.98㎡ (약 9.07평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.3. 건물 정보

본 건물의 사용승인일은 2021년 7월 30일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

건축물대장 총괄표제부에 따르면, 본 건물(도화엘리시아)은 총 2개 동으로 구성되어 있으며, 총 주차 대수는 15대입니다.

표제부상 본건이 속한 제2동은 지하 0층, 지상 6층 규모이며, 철근콘크리트 구조입니다.

본건은 해당 건물 제2동의 4층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "양동중학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 원활한 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 지하철 9호선 염창역이 인근에 위치하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

본 건물은 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

추가적으로, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 외국인 등 특정 대상자 및 아파트 용도에 대한 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존은 강건우 외 3명 명의로 되어 있습니다.

을구에는 주택임차권(이동원, 376,000,000원)이 등기되었으나 말소된 것으로 확인됩니다.

이 외에도 공유자 지분 이전, 압류(강서세무서장), 가압류(우리금융캐피탈, 37,293,948원), 강제경매(주택도시보증공사, 376,000,000원) 등의 권리가 등기되었으나, 본 경매 사건을 통해 모두 말소될 예정입니다.

전체 등기부채권 총액은 413,293,948원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-25. 본건의 명확한 채권적 임차인으로 보기 어려우며, 대항력은 없습니다.

* 주택도시보증공사(이동원): 보증금 376,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-30, 확정일자 2021-08-17, 배당신고일자 2023-09-13. 대항력은 없습니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

본 매각 절차를 통해 등기부상 을구의 주택임차권 및 갑구의 압류, 가압류, 강제경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

단, 임차인 이동원 및 주택임차권 승계인에 대한 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권 포기 조건이 매각 조건으로 명시되어 있습니다.

3.4. 특이사항 (HUG 조건)

본건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경으로 인해, 임차인(이동원) 및 주택임차권 승계인이 매수인에게 임차보증금 반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 합니다.

이는 매수인이 인수하게 될 임차보증금 관련 채무가 없음을 전제로 하나, 해당 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 목동 지역은 아파트 단지가 많으며, 주변에 다세대 및 단독주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다.

상업시설 또한 근린생활시설 형태로 분포하고 있어, 주거 환경이 안정적인 편입니다.

4.2. 인근 시설

단지 인근에는 양동중학교가 위치하며, 지하철 9호선 염창역을 통해 상업 지구 접근이 용이합니다.

주변에 대규모 쇼핑몰이나 대학병원 등은 직접적으로 언급되지 않아, 생활 편의를 위해서는 차량이나 대중교통 이용이 필요할 것으로 보입니다.

최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례 분석 결과, 2016년식~2022년식 건물이 25,970만원~30,000만원 선에서 거래되었습니다. 본건 건물은 2021년식으로 유사하거나 더 높은 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

양동중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 관련 리스크 (HUG 조건)

가장 중요한 리스크는 HUG 인수조건 변경으로 인한 임차보증금 반환청구권 포기 조건입니다.

매수인은 해당 임차인(이동원)이 보증금 잔액에 대한 청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

만약 이 조건이 명확하게 이행되지 않을 경우, 매수인이 예상치 못한 임차보증금 반환 채무를 인수하게 될 위험이 존재합니다. 따라서, 입찰 전 법원 및 관련 기관을 통한 조건 이행 여부 확인이 필수적입니다.

6.2. 법규 규제 리스크

본 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물로서, 양천구 목동 지역의 주거지 내에 위치하고 있습니다.

지하철 9호선 염창역 접근성이 양호하며, 주변 교육 시설로는 양동중학교가 있습니다.

그러나, HUG 인수조건으로 인한 임차보증금 반환청구권 포기 조건은 본건 경매에서 가장 중요한 검토 사항입니다.

이 조건이 명확하게 이행된다는 전제 하에, 신축급 주거용 부동산으로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

본 조건의 이행 여부를 입찰 전에 반드시 확인하고, 그 결과에 따라 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 신축급 건물 (2021년 사용승인).

* 서울 지하철 9호선 염창역 인근으로 교통 접근성 우수.

* 목동 지역의 안정적인 주거지 내 위치.

* 소형 평수로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 연식 및 면적의 다세대주택은 약 26,500만원에서 30,000만원 선에서 거래되었습니다.

본건의 감정가는 379,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

특히, HUG 관련 임차보증금 반환청구권 포기 조건의 이행 여부가 불확실할 경우, 잠재적인 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

따라서, 권리 관계를 명확히 확인하고, 시장 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 330,000,000원에서 350,000,000원 사이로 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

투자 수익률 및 최종 인수 조건 확인 후 입찰가 산정을 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.