나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13547 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 327-41 마곡시티빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '마곡중학교' 북동측 인근에 위치하고 인근에 아파트단지, 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하고 대중교통편은 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 "신방 화역", "마곡나루역"이 소재하는 바, 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상6층 건으로서, 외벽: 외장석붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감. 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 마곡시티빌 제4층 제401호로서, 단지형다세대주택(다세대주택)용도임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재 탐지설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가 축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면 구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-08-01)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임 기타: -.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경13547 (1) 사건에 대한 물건 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13547 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 327-41 마곡시티빌 제4층 제401호

* 용도: 다세대주택

* 감정평가액: 233,000,000원 (2억 3,300만원)

* 토지 면적: 13.21㎡ (약 4.0평)

* 건물 면적: 19.73㎡ (약 6.0평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 현황:

* 건물명: 마곡시티빌

* 주용도: 공동주택 (단지형 다세대주택)

* 준공 연도: 2021년 9월 6일

* 총 층수: 6층

* 해당 층: 4층

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '마곡중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경이 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통으로는 인근에 다수의 버스 정류장이 있고, 지하철 9호선 '신방화역'과 '마곡나루역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로 상태: 본건은 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

1.3. 권리분석

* 권리 분석 결과, 본건 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 말소기준권리는 2023년 3월 22일자 영등포세무서장의 압류 등기입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-16

* 확정일자: 2022-02-17

* 배당신고일자: 2023-11-24

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 되어 있으나 매각으로 말소 예정입니다.

* 임차인: 손

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-21

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 인수 여부: 상기 임차인들은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 또한, "HUG 인수조건 변경" 및 "주의사항"에 명시된 바와 같이, 임차인 고 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부 현황: 소유권 보존 등기, 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 압류, 가압류, 강제경매 등기 등이 설정되어 있었으나, 본 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 마곡지구 내에 위치한 다세대 주택으로, 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 상업 시설 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 최근 마곡지구는 지속적인 개발과 함께 기업 이전, 인구 유입 등으로 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 마곡중학교가 소재하며, 지하철 9호선 역세권으로 대중교통 이용이 용이합니다. 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주변 유사 물건 시세 분석:

* 최근 2026년 5월 실거래 사례를 분석한 결과, 마곡동 일대의 다세대 주택(전용면적 기준)은 평당 약 2,120만원에서 2,315만원 수준으로 거래되고 있습니다.

* 2026년 5월 14일 거래된 마곡동 6-4번지 청람아트빌(2018년 건축, 전용 26.09㎡)은 1억 6,830만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 25일 거래된 마곡동 1430번지 헤리티지(2015년 건축, 전용 38.39㎡)는 2억 6,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 16일 거래된 마곡동 1245번지 마곡스카이B단지(2019년 건축, 전용 45.08㎡)는 3억 1,500만원에 거래되었습니다.

* 본건은 전용면적 19.73㎡(약 6.0평)으로, 분석된 사례 중 가장 작은 면적입니다.

* 혐오시설 유무: 현 단계에서 공개된 정보 및 일반적인 검색으로는 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수 조건: 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건이 명시되어 있으나, 관련 내용을 면밀히 재확인하여 매수 후 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 소지를 최소화해야 합니다.

* 소형 면적: 전용면적 약 6평은 1~2인 가구에 특화된 소형 주거 공간으로, 주택 시장 상황 및 지역 수요에 따라 임대 및 환금성에 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한:

* 본건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법) 등 공항 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 외국인 등 특정 대상자에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 해당자에 의한 매수 시 관할 관청의 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.7. 종합 의견

* 본건은 마곡지구 내 신축급(2021년 준공) 다세대 주택으로, 양호한 입지 조건과 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* HUG 관련 특이사항은 명확히 해결되어 매수인이 인수할 보증금 부담은 없는 것으로 보이나, 관련 절차 및 조건에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

* 소형 주거 공간으로서 1~2인 가구의 수요를 기반으로 하며, 마곡지구의 지속적인 개발 수혜를 기대할 수 있는 물건입니다.

* 다만, 공항 관련 법규 적용 및 토지거래허가구역 지정 등 투자자 유형에 따른 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 마곡지구의 성장 잠재력: 향후 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인한 부동산 가치 상승 기대.

* 역세권 입지: 지하철 9호선을 이용한 서울 도심 접근성 우수.

* 신축급 건물: 낮은 관리 부담 및 쾌적한 주거 환경.

* 소형 평형: 1~2인 가구의 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

1.9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 23,300만원

* 최근 실거래 사례 분석 시, 본건과 유사한 소형 다세대 주택의 거래가는 1억 6,830만원에서 2억 6,000만원 수준입니다. 특히, 면적이 가장 유사한 사례(약 7.9평, 1억 6,830만원)를 고려할 때, 본건의 가치를 평가할 수 있습니다.

* 본건(약 6.0평)의 전용면적을 감안한 평당가 추정치(약 2,120만원~2,315만원)를 적용하면, 시세는 약 1억 2,650만원에서 1억 3,820만원 범위로 추정됩니다.

* 감정평가액(23,300만원)은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* HUG 인수 조건으로 인한 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 소형 면적 및 잠재적 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 최근 거래가 하단부(1억 6,830만원)와 감정가 하단부(감정가의 70% 수준인 약 1억 6,310만원)를 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 1억 7,000만원 ~ 1억 8,000만원.

* 본건의 경우, 1억 7,500만원 내외의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.