나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13517 [1] 서울특별시 양천구 신월동 233-9 행복한집 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 233-9번지 소재 "신월IC" 북동측 인근에 소재하는 도시형생활주택으로서 주위는 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대)으로서 외벽 : 벽돌 붙임 마감. 내벽 : 타일 및 페인트 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 정방형 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 지구단위계획구역(2025-10-13) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12)<건축법>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13517 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 233-9 행복한집 제5층 제502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 212,500,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 22.77㎡ (약 6.89평)

토지 지분: 22.77㎡

건물면적: 31.29㎡ (약 9.47평)

건물 지분: 31.29㎡

건물 제시외면적: 4.75㎡ (약 1.44평)

건축물 정보:

건물명: 행복한집

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2017-09-11

층수: 6층 중 5층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 양천구 신월동 233-9번지 소재 "신월IC" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통 사정은 보통입니다. 본 건 동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 제3종 구역(공항소음), 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13517)이 말소기준권리이며, 접수일자는 2025년 12월 1일입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2023-12-19

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-12-16

대항력: 있음

비고: 확정일자가 없어 배당받지 못할 경우 보증금 인수 가능성이 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (현황상 한준희)

보증금: 205,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-15

확정일자: 2021-08-19

배당신고일자: 2023-10-05

대항력: 없음

비고: 본 건은 임차인 한준희 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존 (김순자)

* 소유권이전2번신탁등기말소 (김순자)

* 주택임차권 (한준희, 205,000,000원, 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 205,000,000원, 말소기준권리)

3.4. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 존재.

* 제시외 건물(4.75㎡) 포함 매각.

* 주택도시보증공사 관련 임차인은 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건부 매각.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

주변은 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지대입니다. 최근 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 대경4차(가,나) 연립 (1981년 준공, 55.27㎡): 2026년 5월, 3층, 210,000,000원

* 효성쉐르빌 다세대 (2017년 준공, 52.41㎡): 2026년 5월, 6층, 302,000,000원

* 수명산시그니처 다세대 (2019년 준공, 55.56㎡): 2026년 5월, 2층, 329,000,000원

4.2. 본건과 시세 비교

본건은 2017년 준공된 행복한집 다세대주택 5층 502호로, 전용면적은 31.29㎡ (약 9.47평)입니다.

최근 거래된 효성쉐르빌(2017년 준공, 52.41㎡)의 3.02억원, 수명산시그니처(2019년 준공, 55.56㎡)의 3.29억원과 비교 시, 본건의 감정가 2.125억원은 면적 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 같은 준공 연도인 효성쉐르빌의 면적당 시세(약 576만원/㎡)를 적용하면 본건(31.29㎡)은 약 1.8억원이 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주거지대로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

버스정류장 및 지하철역이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 잠재적 혐오시설 및 주변 환경 특이사항

* 공항 소음 지역: 본 건은 공항 소음 방지 및 소음 대책지역에 포함되어 있어 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

* 군사 시설 보호 구역: 대공방어협조구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내 건축 및 행위 시 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 신 은 확정일자가 없어 배당받지 못할 경우 보증금 500만원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인은 보증금 반환 청구권 포기 및 말소 조건부 매각으로 인수 부담은 없으나, 조건 이행 여부 및 절차 확인이 필요합니다.

6.2. 주변 환경 관련 리스크

* 공항 소음 지역으로 인한 주거 쾌적성 저하 가능성.

* 군사 시설 보호 구역 지정으로 인한 재산권 행사 제약 가능성.

6.3. 기타 리스크

* 토지거래계약 허가구역 지정으로 인해 특정 외국인 등의 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물(4.75㎡) 포함 매각으로, 해당 부분의 현황 및 법적 문제 발생 가능성을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 2017년에 준공된 비교적 신축급의 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 입지 조건상 교통은 편리하나, 공항 소음 지역 및 군사 시설 보호 구역에 해당되는 점은 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 확정일자가 없어 보증금 500만원 인수가 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다. 또한, HUG 관련 임차인은 인수 부담이 없으나 조건부 매각임을 유의해야 합니다. 주변 신축 다세대주택 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 매력적이나, 임차인 리스크 및 주변 환경 요소를 신중히 고려하여 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)이라는 점.

* 주변 유사 신축 다세대주택 시세 대비 낮은 감정가.

* 강제경매 사건으로 채권자의 명확한 권리 확보.

* 제시외 건물 포함 매각으로 추가 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원 (현재까지 제시된 정보 기준)

주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가 212,500,000원은 유사 신축 건물의 면적당 시세보다 높은 편입니다. 이에 따라, 보수적인 접근이 필요하며, 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 공항 소음 등)를 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

적정 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.