나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13434 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1078-22 금강하임빌 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무감정 · 평가일 2025.12.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 "화곡역" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택,다가구주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 5호선 "화곡역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

화곡동 1078-22,1078-23 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 내 제5층 제503호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창호: 하이샷시 및 시스템창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택 단지형다세대(방1, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 테라스 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 및 승강기 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각
- 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13434 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1078-22 금강하임빌 제5층 제503호

신주소: 서울특별시 강서구 강서로31길 23 (화곡동)

용도: 도시형생활주택 (집합건물, 다세대주택)

건축년도: 2015년

감정가: 206,532,000원

토지면적: 15.12㎡ (약 4.57평)

건물면적: 25.14㎡ (약 7.60평)

건물 제시외면적: 12.66㎡ (약 3.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (경매 신청 채권자는 주택도시보증공사)

주요 권리사항: 압류, 가압류 등 다수, 말소기준권리: 중부산세무서장 압류 (2023.08.16)

총 등기부채권액: 255,468,560원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 "화곡역" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

* 교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 5호선 "화곡역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

* 인접 도로상태

별도 명시된 사항 없음.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 (아파트 용도, 2025.10.20.~2026.12.31).

공항 관련 구역 지정으로 인해 항공기 소음 피해 가능성 및 건축 관련 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리

중부산세무서장의 압류 (2023.08.16)

* 주요 등기사항

소유권 변동이 있었으며, 여러 건의 압류 및 가압류가 등기되어 있음.

채권자들의 총 채권액은 255,468,560원으로 감정가를 초과함.

* 임차인 현황

임차인: 임 (주택도시보증공사)

보증금: 181,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022.08.01

확정일자: 2022.07.11

배당신고일자: 2024.08.13

대항력: 없음

* 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

임차인은 대항력이 없으므로 임차인의 보증금 181,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않음.

다만, "주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 특이사항이 있으므로, HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용을 확인해야 함.

4. 상권분석

* 주변 시세

제공된 최근 매매 정보 기준 (2026년 5월)

- 37.05㎡ (M펠리체, 2018년 건축, 6층): 300,000,000원

- 53.84㎡ (한양, 2000년 건축, 4층): 255,000,000원

- 41.32㎡ (기린아트빌라, 1995년 건축, 1층): 169,000,000원

* 본건 분석

본건은 전용면적 25.14㎡ (약 7.6평)으로, 유사 면적대의 거래 사례는 제공되지 않았음.

건축년도(2015년)를 고려할 때, 비교적 최근의 신축 빌라(M펠리체)보다는 낮고, 오래된 빌라(한양, 기린아트빌라)보다는 높은 가격 형성이 예상됨.

본건의 감정가(206,532,000원)는 평당 약 820만원으로, 제공된 시세 중 M펠리체(약 810만원/평)와 유사한 수준임. 그러나 M펠리체는 더 넓고 신축임.

오래된 빌라들의 평당 시세(약 410~470만원/평)와 비교 시 본건 감정가는 다소 높게 느껴질 수 있으나, 이는 건물 연식 및 관리 상태, 소형 평형의 희소성 등이 반영된 결과로 보임.

5. 생활정보

* 주거 환경

조용한 주거 지역에 위치하며, 인근에 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됨.

* 편의시설

주변 지역 상권 분석 필요. 화곡역 인근 상업 지구 이용 가능.

* 교육시설

상대보호구역 지정으로 인해 교육청 확인 필요.

* 기타

지하철 5호선 화곡역 이용으로 시내 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

* 항공기 소음: 공항 인근 지역으로 항공기 운항에 따른 소음 문제가 발생할 수 있음.

* 토지거래허가구역: 향후 매매 시 외국인 또는 특정 용도에 대한 거래 제한 가능성이 있음.

* 제시외 건물: 약 12.66㎡의 제시외 건물이 포함되어 있으며, 이에 대한 건축법상 적법성 여부 및 활용 방안 확인 필요. (감정평가서에 포함되어 있으므로 현황은 반영되었을 가능성 높음)

* HUG 인수조건: "HUG 인수조건 변경" 및 "대항력 포기 조건 매각" 등의 문구로 인해 계약 관련 복잡성이 있을 수 있으므로, 세부 조건 확인 필수.

* 부동산 강제경매: 채권 총액이 감정가를 초과하여 경매가 진행되는 점을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 화곡역 역세권에 해당하여 교통이 편리한 편입니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 그러나 공항 인근 지역으로서의 소음 문제, 토지거래허가구역 지정, 제시외 건물 존재, HUG 관련 특수 조건 등 여러 잠재적 리스크를 동반하고 있습니다. 감정가는 최근 유사 건물 시세와 비슷한 수준으로 책정되었으나, 평당 단가는 다소 높게 형성된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 직장인 등 실수요자의 접근성이 좋음.

* 소형 평형: 1~2인 가구에 적합한 소형 평형으로, 소액 투자 또는 신혼부부, 1인 가구 실수요자에게 매력적일 수 있음.

* 보증금 미인수: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금 부담을 지지 않음.

* 추가 공간 활용: 제시외 건물(약 3.8평)은 추가적인 수납 공간 등으로 활용 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 206,532,000원이며, 임차인의 보증금 인수 부담이 0원입니다.

제시된 주변 시세 및 본건의 입지, 건물 연식, 평형 등을 고려할 때, 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 공항 인근의 소음 문제, 토지거래허가구역 지정, HUG 관련 특수 조건 등의 리스크를 감안하여, 감정가 대비 다소 할인된 가격에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

종합적으로 판단하여 예상 입찰가를 190,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 92% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.