나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13540 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1088-6 씨티하우스 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 「서울신월초등학교」 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 북동측 근거리에 지하철역(5호선: 화곡역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상6층건 내 제6층 제603호로서 (사용승인일: 2021.06.14) - 외벽: 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 거실, 주방, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시, 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,소규모주택정비관리지역<빈집및소규모주택정비에관한특례법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간:2024년9월10일~2029년9월9일,지목도로한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등.용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 서울남부지방법원 2025타경13540 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1088-6 씨티하우스 제6층 제603호

건물용도: 다세대주택

감정평가액: 275,000,000원

토지 면적: 18.24㎡ (약 5.52평)

건물 면적: 29.15㎡ (약 8.82평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 정보: 씨티하우스, 2021년 06월 14일 사용승인, 철근콘크리트구조, 지하 0층, 지상 6층 건물 중 6층 603호.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 「서울신월초등학교」 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대 및 연립주택이 밀집한 주거지대로서 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본 건물까지 차량 접근이 가능하며, 북동측 근거리에 지하철 5호선 화곡역 및 간선·지선 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

* 건물 접근성: 건물 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 접근성이 양호함.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 소규모주택정비관리지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독/다가구/연립/다세대/아파트 용도 포함)으로 지정되어 있어 매수 시 관련 법규 확인 필요.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 08월 18일자 부천세무서장의 압류 (갑3)

* 주요 권리 관계:

* 소유권보존: 장병일 (2021-06-17)

* 소유권이전: 김연희 (2021-09-13, 매매)

* 주택임차권: 김주영 (2021-08-02 전입, 2021-12-31 확정) - 보증금 339,000,000원. 등기부상 말소 예정.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-27) - 채권액 339,000,000원. 등기부상 말소 예정.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 339,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-02

* 확정일자: 2021-07-12 (등기부상 확정일자 2021-12-31과 다름, 주의 요망)

* 배당신고일자: 2023-08-28

* 대항력: 없음

* 비고: 공동담보, HUG 인수조건 변경. 매각 시 보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기 조건.

* 임차인: 신동민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-03

* 대항력: 없음

* 비고: 정보 부족.

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리는 말소될 것으로 예상됨)

* 총 채권액 (등기부 기재): 339,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택 밀집 지역 내에 소재함.

* 주변은 주거용 건물 위주로 형성되어 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

* 최근 매매 사례 분석:

* M펠리체(830-5), 2018년식, 37.05㎡: 2026년 5월 300,000,000원 거래.

* 한양(343-28), 2000년식, 53.84㎡: 2026년 5월 255,000,000원 거래.

* 기린아트빌라, 1995년식, 41.32㎡: 2026년 5월 169,000,000원 거래.

* 본건(2021년식, 29.15㎡)은 비교적 신축 건물에 해당함.

* 주변 신축 다세대주택의 시세를 고려할 때, 본건의 감정가 275,000,000원은 합리적인 수준으로 판단되나, 면적 대비 가격은 다소 높게 책정된 것으로 보임.

* 다만, 2021년 사용승인된 점을 감안하면 신축 프리미엄이 반영된 것으로 해석 가능함.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 「서울신월초등학교」가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 교통 시설: 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리함.

* 편의 시설: 주거지대로서 기본적인 상업시설 및 편의시설 이용이 가능함.

* 건물 내 편의 시설: 건물 내 승강기가 설치되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 보증금 관련 조건: 임차인 김주영(주택도시보증공사)의 보증금 339,000,000원에 대해, 매각으로 인해 발생한 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우, 그 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됨. 이는 매수인의 보증금 인수 부담을 없애지만, HUG의 채권 승계 및 배당 절차에 따른 불확실성이 일부 존재할 수 있음.

* 임차인 신동민: 보증금 및 차임 정보가 미상이며, 대항력이 없으나 추후 인수 부담이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 토지거래허가구역: 향후 소유권 이전 시 토지거래허가 절차가 필요할 수 있으며, 이는 매수인의 자격 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있음.

* 공항 관련 규제 지역: 중요시설물보호지구, 수평표면구역 등에 해당하여 항공기 소음, 고도 제한 등 공항 관련 규제를 받을 수 있음.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 여부 및 조건이 불명확하여 명도 절차 진행 시 추가적인 확인 및 시간이 소요될 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2021년 준공의 신축급 다세대주택임. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 투자 대상으로 판단됨. 특히 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 조건은 매수인의 추가적인 금전적 부담을 없애는 긍정적인 요소임. 그러나 토지거래허가구역 및 공항 관련 규제 지역에 포함되는 점은 향후 고려해야 할 사항임. 주변 시세 대비 감정가는 약간 높은 편으로 보이나, 신축 연식을 감안하면 타당한 수준으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물로 양호한 건물 상태 및 내부 시설 기대.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됨.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크 감소.

* 강서구 지역의 지속적인 개발 가능성 및 주거 수요 고려.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 275,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 신축 건물의 가치를 고려할 때 감정가 275,000,000원은 타당한 수준으로 판단됨.

* 다만, 2026년 5월 매매 사례 중 2018년식, 37.05㎡ 건이 300,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건(2021년식, 29.15㎡)의 가치는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위로 추정 가능함.

* 인수되는 보증금이 없어 투자금 부담이 낮으므로, 경쟁률 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 함.

* 보수적인 접근으로는 감정가의 80~90% 수준인 220,000,000원 ~ 247,500,000원부터 고려해 볼 수 있으나, 신축 건물임을 감안하여 250,000,000원 ~ 265,000,000원 사이에서 전략적으로 입찰하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.