나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13507 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 370-31 케이엠아트빌 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 남동측 근거리에 2호선, 5호선 "까치산역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 건 내 제6층 제601호로서, (사용승인일 : 2021.05.20.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 민간임대주택 등록과 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금379,000,000원 / 임대차계약일자 2021년06월18일 / 확정일자 2021년06월22일

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13507 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 370-31 케이엠아트빌 제6층 제601호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 금액

감정가: 382,000,000원

토지면적: 25.97㎡ (약 7.86평)

토지지분: 25.97㎡ (약 7.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.41㎡ (약 13.13평)

건물지분: 43.41㎡ (약 13.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보 (케이엠아트빌)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층

사용승인일: 2021년 05월 20일 (신축 건물)

외벽: 석재붙임 마감 등

창호: 섀시창호

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 구비

1.5. 토지 정보

형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중.

인접 도로상태: 본건 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한허가구역 (지정기간 등 확인 요망)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 남동측 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 압류(체납징세 과-티31321), 접수일자 2023-05-23.

본 건은 위 말소기준권리보다 선순위의 권리, 후순위의 권리 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 특별매각조건에 따른 확인 필요).

특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미함.

3.3. 임차인 현황 및 보증금

* 임차인: 주택도시보증공사(심윤희)

보증금: 379,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-13

확정일자: 2021-06-22

배당신고일자: 2023-09-01

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 이민호 (2021-05-24)

* 소유권이전: 김정호 (2021-08-30)

* 압류: 강서세무서장 (2023-05-23) - 말소기준권리

* 주택임차권: 심윤희, 금379,000,000원 (2023-09-01, 말소예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사, 379,000,000원 (2025-11-26, 말소예정)

3.5. 권리분석 종합

본 건은 HUG(주택도시보증공사)가 채권자인 강제경매 사건임. 등기부등본상 최고선순위 임차권(심윤희, 보증금 379,000,000원)은 매각으로 인해 말소될 예정이며, 매수인이 인수하는 보증금은 없는 것으로 파악됨. (인수 보증금 합계: 0원) 이는 본건의 가장 큰 장점으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 서울특별시 강서구 화곡동은 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

4.2. 근린생활시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음.

4.3. 개발 및 제한 사항

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항 관련 보호지구 및 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

"서울월정초등학교"가 인근에 소재하여 초등 교육 시설 이용이 편리함.

5.2. 교통시설

지하철 2호선 및 5호선 "까치산역" 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호함.

5.3. 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

5.4. 주거 환경

2021년에 사용승인된 신축 건물으로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 잘 갖추어져 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획

공항시설법에 따른 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역 등 공항 관련 규제가 적용될 수 있음.

6.2. 토지거래허가구역

외국인 등의 경우 토지거래계약허가구역에 해당되어 취득 시 관련 법규 확인이 필요함. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)

6.3. 가축사육제한구역

가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 실제적인 제약은 지역경제과 확인 필요.

6.4. 혐오시설

본건 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 검색 결과에 나타나지 않았으나, 지역 특성상 공항 관련 시설이나 소규모 산업 시설이 있을 가능성은 배제할 수 없음. (추가적인 현장 조사 권장)

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호하며 최근에 신축되어 주거 쾌적성이 높다는 장점이 있습니다. 특히, 임차인 보증금 379,000,000원이 매각으로 인해 말소되어 매수인이 인수할 보증금이 0원이라는 점은 매우 큰 투자 메리트로 작용합니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 부담이 없어 안정적인 투자를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 토지이용계획상 공항 관련 규제 및 토지거래허가구역 지정 등은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2021년 사용승인)

* 편리한 교통 여건 (까치산역 인근, 버스정류장)

* 매수인이 인수하는 임차보증금 없음 (0원)

* 주변 주거 환경 우수

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 382,000,000원이며, 신축 연식, 우수한 입지 조건, 그리고 무엇보다 매수인이 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 예상됩니다. 최근 매매 사례 중 2019년 준공된 19.98㎡ 면적의 건물이 21,600만원에 거래된 점(약 1,081만원/㎡)은 본건의 잠재적 가치를 시사합니다.

본건의 건물 면적 43.41㎡를 감안하여, 보수적으로 평당 900만원 ~ 1,000만원 수준의 시세를 적용하면, 약 390,000,000원 ~ 430,000,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

매각 조건상 인수 부담이 전혀 없다는 점을 고려하여, 감정가 대비 105% ~ 115% 수준의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 약 400,000,000원 ~ 430,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 결정하는 것을 추천합니다.

최종 입찰가는 본건의 실질적인 시장 가치와 경매 시장의 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.