나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13625 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-42 엘케이드림빌 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용중인것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 정방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

물건 보고서는 서울남부지방법원 2025타경13625 (1) 사건에 대한 분석을 담고 있습니다. 본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 359-42번지에 위치한 엘케이드림빌 제2층 제201호 도시형생활주택입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정가는 325,000,000원입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 소재지 및 현황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 토지 및 건물 면적

토지 면적은 17.81㎡ (약 5.39평)이며, 토지 지분도 17.8148㎡ (약 5.39평)입니다. 토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다. 건물 면적은 27.78㎡ (약 8.40평)이며, 건물 지분 역시 27.78㎡ (약 8.40평)입니다. 건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다. 본 건물은 2021년 11월 30일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 내 제2층 제201호입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

본건의 감정가는 325,000,000원입니다. 매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다. 매각 조건에는 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 관련 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건이 위치한 지역은 주거 시설과 근린생활시설, 교육 시설이 혼합된 전형적인 도시 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 및 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대한 토지거래 계약 허가 구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간이 명시되어 있어 거래 시 유의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13625)으로, 접수일자는 2025년 12월 1일입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가요약서상 인수되는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 분석

현재 임차인으로는 주택도시보증공사(박소현)가 등재되어 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 325,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-23

* 확정일자: 2022-01-17

* 배당신고일자: 2024-01-26

* 대항력: 없음

* 비고:

주택임차권(을3)은 말소 대상입니다. HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 관련된 특수물건 정보가 있습니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

주의사항으로 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 또한, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 연립/다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 2019년식 더원(더원)은 19.98㎡ 면적에 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 10,810,810원 (평당 약 35,700,000원) 수준입니다.

* 2026년 7월 2일 거래된 1986년식 (504-114)는 37.44㎡ 면적에 150,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 4,006,410원 (평당 약 13,230,000원) 수준입니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 2002년식 시원그린빌(1014-11)은 37.56㎡ 면적에 160,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 4,259,850원 (평당 약 14,070,000원) 수준입니다.

본건(2021년 준공, 27.78㎡)의 감정가는 325,000,000원으로, 제곱미터당 약 11,700,863원 (평당 약 38,610,000원)입니다. 최신 건물 연식 및 유사한 면적을 가진 거래 사례(2019년식, 19.98㎡, 1081만 원/㎡)와 비교할 때, 본건의 감정가는 다소 높은 편으로 판단됩니다. 다만, 이는 감정평가 시점의 시장 상황 및 개별 물건의 특성이 반영된 결과일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주위는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

본건 북동측 인근에 월정초등학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

본건의 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특수 물건 정보가 존재하여 추가적인 확인 및 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 시장/가치 리스크

제공된 최근 시세 자료 대비 본건의 감정가가 다소 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위해서는 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

6.3. 기타 리스크

주요 시설물 보호 지구(공항) 및 대공방어 협조 구역에 해당하나, 이는 일반적인 사항으로 판단됩니다. 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

* 2021년에 신축된 건물로 비교적 최신 연식입니다.

* 도시형생활주택으로 1~2인 가구 실수요자 또는 투자 수요가 있을 수 있습니다.

* 서울 강서구 내 위치하여 잠재적인 가치 상승 요인이 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

8. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물에 해당하며, 권리 관계가 명확하여 경매 절차 진행에 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점과 HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 유사 부동산의 최근 매매가 및 본건의 감정가를 종합적으로 고려하여, 현재 시세와 잠재적 리스크를 감안한 예상 입찰가는 280,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 감정가 대비 약 86% 수준이며, 신축 건물의 가치와 시장 상황을 반영한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.