나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13736 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-561 화성빌라 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋감정 · 평가일 2025.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호로서 (사용승인일자: 2002. 8. 24.) 외벽: 몰탈위 페인팅 및 드라이비트 등 마감. 창호: 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 세장형 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지1, 2: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 건축물대장 상 위반건축물 표기(주택과-30862(2022.08.22.)호에 의거 위반건축물 표기[무단증축(테라스) 경량철골구조 주거용 25㎡]) 되어 있음. - 본건에 후첨 "건물개황도"에서와 같이 제시외 "ㄱ"이 소재하는 것으로 조사됨.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13736 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-561 화성빌라 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 295,000,000원

토지면적: 38.49㎡ (약 11.64평)

토지지분: 38.49㎡

건물면적: 66.62㎡ (약 20.15평)

건물지분: 66.62㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

건축물명: 화성빌라

준공년도: 2002년 8월 24일

건물 구조: 철근콘크리트구조

층수: 지상 5층 중 4층

세대수: 12세대 (집합건축물 표제부 기준)

2. 입지조건

3. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 동측 인근으로, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

인접 도로상태: 본건 북동측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

4. 권리분석

말소기준권리: 2023년 10월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을8)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 8월 6일

* 확정일자: 2022년 6월 22일

* 배당신고일자: 2026년 3월 9일

* 대항력: 있음

등기부요약:

* 소유권보존 (2002-08-30)

* 소유권이전 (2002-09-27)

* 공유자전원지분전부이전 (2019-06-18)

* 근저당권 (2023-10-26) - 말소기준권리

* 근저당권 (2023-12-14) - 말소

* 임의경매 (2025-12-05) - 말소

* 압류 (2025-12-23) - 말소

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

4. 상권분석

5. 상권분석

주변 시세 분석:

최근 거래 사례들을 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2019년식, 19.98㎡, 4층, 216,000,000원 (2026년 7월 1일 거래)

* 1986년식, 37.44㎡, 2층, 150,000,000원 (2026년 7월 2일 거래)

* 2002년식, 37.56㎡, 3층, 160,000,000원 (2026년 7월 1일 거래)

본건은 전용면적 약 20.15평(66.62㎡)으로, 최근 거래된 사례들보다 면적이 더 넓습니다. 특히, 2002년에 준공된 37.56㎡ 면적의 다세대주택이 160,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 295,000,000원은 면적 및 건물 상태 등을 고려했을 때 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 제시된 면적 대비 가격은 지역 내 시세를 반영하는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

6. 생활정보

교육시설: "화일초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호합니다.

교통시설: 지하철 5호선 "화곡역"이 근거리에 있어 도심 접근성이 좋습니다.

편의시설: 주거지역 내에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 본건 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, "중요시설물보호지구(공항)" 등 관련 규제 사항은 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

7. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 168,000,000원의 임차인이 존재하며 대항력이 있어, 낙찰자가 인수하거나 배당을 통해 회수하지 못할 경우 보증금 전액 또는 일부를 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다. (※ '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 '대항력 있음' 표기가 상충되므로, 입찰 전 상세 조사를 요합니다.)

위반건축물: 건축물대장상 무단 증축(테라스, 경량철골구조, 주거용 25㎡) 위반 건축물로 표기되어 있습니다. 이로 인해 이행강제금이 부과될 수 있으며, 건축물대장 시정 조치 및 향후 건축 관련 행위(증축, 재건축 등)에 제약이 따를 수 있습니다.

제시외 건물: "ㄱ" 형태의 제시외 건물(25㎡)이 포함되어 매각되므로, 철거 비용 또는 활용 방안에 대한 고려가 필요합니다. 이는 위반건축물 내용과 일치합니다.

건축년도: 2002년 준공된 건물로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획: 공항 관련 보호지구, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 교육 환경은 무난한 편입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 위반건축물이라는 중대한 하자 사항을 동시에 안고 있어, 꼼꼼한 권리 분석 및 위험 요소 평가가 필수적입니다. 특히, 임차인의 보증금 회수 가능성 및 위반 건축물의 이행강제금, 시정 조치 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 위험 요소를 감안할 때, 일반적인 경매 물건보다 낮은 가격으로 접근할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

9. 투자 포인트

* 위험 요소로 인한 낮은 입찰 경쟁률 기대: 대항력 있는 임차인과 위반건축물 등의 문제로 인해 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 높습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 리스크를 감수한 만큼, 시세보다 낮은 가격에 취득하여 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

* 장기적인 관점의 투자: 하자 보수 및 임차인 문제 해결 후, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지닙니다.

9. 예상 입찰가

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 295,000,000원이나, 대항력 있는 임차인(보증금 168,000,000원) 및 위반건축물(25㎡) 등의 중대한 리스크를 고려하여 시세 대비 할인된 가격으로 접근해야 합니다.

최근 유사 연식(2002년) 다세대주택의 면적당 거래 가격을 고려했을 때, 전용면적 약 20.15평(66.62㎡) 기준 시장 가치는 약 270,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 추정됩니다.

위반건축물로 인한 복구 비용 및 잠재적 임차인 관련 위험을 감안하여, 감정가 대비 약 20~25% 할인된 가격으로 입찰하는 것을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 220,000,000원 ~ 236,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

본 보고서에서는 약 230,000,000원을 합리적인 입찰가로 제시합니다.

(주의: '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, '대항력 있음' 임차인의 존재로 인해 실제 낙찰 후 추가 부담이 발생할 수 있으므로, 반드시 현장 확인 및 법률 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.