나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경778 [1] 서울특별시 강서구 방화동 596-6 대흥빌라 제3층 제302호 다세대주택 경매

서울특별시 강서구 초원로11길 10-18 파크빌라 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경778(서울남부지방법원 경매3계). 감정가 298,000,000원, 최저가 190,720,000원. 매각기일은 2026-07-30입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 778 [1]
소재지	서울특별시 강서구 방화동 596-6 대흥빌라 제3층 제302호
도로명주소	서울특별시 강서구 초원로11길 10-18 파크빌라
용도	집합건물
매각기일	2026.07.30
관할법원	서울남부지방법원 경매3계 ((02)2192-1333)
이용제한	대공방어협조구역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 제2종일반주거지역, 소규모주택정비 관리지역, 절대보호구역

서울특별시 강서구 방화동 596-6 대흥빌라 제3층 제302호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	28.75㎡ (8.70평)
건물면적	43.62㎡ (13.20평)

금액

감정가	298,000,000원
최저가	190,720,000원 (감정가 대비 64%)
입찰보증금	19,072,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.30	298,000,000원	유찰
2차	2026.06.16	238,400,000원	유찰
3차	2026.07.30	190,720,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 &quot;서울방화초등학교&quot; 동측 인근(방화동 596-6)에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하고 등 대중교통이용 편의도는 보통임
건물의 구조: 철근콘트리트조 평스라브지붕, 지상5층(사용승인 2002년 06월 14일) 내 제3층 제302호로서 외벽 : 드라이비트 등 마감 찬소 : 샷시창호 등임.
이용상태: 다세대주택으로 이용중임.
설비내역: 급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 남서측으로 노폭 약 4미터 상당의 도로에접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경778 (1)

1.2. 소재지 및 건물 정보

1.2. 1. 주소 및 건물명: 서울특별시 강서구 방화동 596-6 대흥빌라 제3층 제302호

1.2. 2. 용도: 다세대주택

1.2. 3. 건축물 정보: 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지상 5층 건물 내 제3층 제302호 (사용승인일: 2002년 06월 14일)

1.3. 면적 및 감정가

1.3. 1. 토지 면적: 28.75㎡ (약 8.70평)

1.3. 2. 건물 면적: 43.62㎡ (약 13.20평)

1.3. 3. 감정가: 298,000,000원

1.4. 매각 정보

1.4. 1. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 2. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.4. 3. 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "서울방화초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

남서측으로 노폭 약 4미터 상당의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

3.1. 1. 말소기준권리: 2015년 05월 14일 접수된 우리은행 근저당권 (채권액: 72,600,000원)

3.1. 2. 소멸 예정 권리: 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리 (압류, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.1. 3. 인수 가능 권리 (물건명세서 상): 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 비고란이 비어있어 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 보증금 및 차임: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

3.2. 2. 대항력 유무: 임대 관계가 미상이므로, 등기되지 않은 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이 경우 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

3.3. 등기부 채권 총액: 111,387,021원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

4.1. 1. 최근 매매 사례 분석:

- 2026년 7월 7일 거래된 38.95㎡ 면적의 다세대주택 (마곡팰리스)은 306,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 785,620원)

- 2026년 7월 6일 거래된 29.97㎡ 면적의 다세대주택 (대림캐슬)은 253,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 844,177원)

- 2026년 7월 1일 거래된 57.69㎡ 면적의 다세대주택 (럭키밸리존)은 260,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 450,685원)

4.2. 시세 산정 근거

4.2. 1. 유사 물건 가격 동향: 본건은 2002년 건축물로, 최근 거래된 신축 건물(2015-2017년)의 경우 더 높은 평당가를 기록하고 있습니다. 반면, 비슷한 연식(2003년)의 럭키밸리존(57.69㎡)은 상대적으로 낮은 평당가(약 450,685원)를 보였습니다. 본건의 전용면적(43.62㎡)을 적용 시, 럭키밸리존과 유사한 평당가를 적용하면 약 196,500,000원 수준의 시세가 추정됩니다.

4.2. 2. 감정가와의 비교: 본건의 감정가는 298,000,000원으로, 유사 연식의 매매 사례(럭키밸리존)에 따른 추정 시세보다는 높지만, 신축 사례(마곡팰리스, 대림캐슬)보다는 낮은 수준입니다. 감정가는 최근 시장 상황과 건물의 노후도를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주거 환경 (학교, 편의시설 등)

* 주변에 "서울방화초등학교"가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 인근 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 롯데몰 김포공항점, 김포공항역 등이 있어 쇼핑, 교통, 문화시설 접근성이 용이합니다. (출처:,)

5.3. 토지 이용 현황

사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 규제

6.1. 1. 용도지역: 제2종일반주거지역 (7층 이하)으로 지정되어 있어 건물 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.1. 2. 각종 제한사항: 공항 관련 지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역) 및 군사 관련 구역(대공방어협조구역)으로 지정되어 있어 항공기 운항 및 군사 작전에 영향을 받습니다. 또한, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

제공된 정보 상으로는 공부와의 차이는 없습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자 및 임대차 관계 확인이 필요하며, 인수되는 권리가 없더라도 명도에 시간이 소요될 수 있습니다.

* "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권" 관련 명확한 정보가 없어 이에 대한 추가적인 등기 및 현장 조사가 필수적입니다. (출처:에서 '대흥파크빌가동'은 본건과 지번이 다름)

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장점

* 서울 강서구 방화동 주요 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* "서울방화초등학교" 인근으로 자녀가 있는 가정에 교육 환경이 비교적 좋습니다.

* 롯데몰 김포공항점, 김포공항역 등 주요 시설과 인접하여 잠재적 가치 상승 요인이 있습니다.

* 감정가가 최근 유사 면적의 신축 빌라 매매가보다 낮게 책정되어 있어 시세 차익 가능성을 기대할 수 있습니다.

7.2. 물건의 단점

* 2002년 건축된 건물로 노후도가 있습니다.

* 공항 및 군사 관련 규제 지역에 포함되어 있어 향후 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상이고, '소멸되지 않는 권리'에 대한 불명확한 정보가 존재하여 명도 및 권리 관계 확인에 주의가 필요합니다.

7.3. 총평

본건은 서울 강서구 방화동의 입지적 장점을 갖춘 다세대주택으로, 노후도와 일부 규제 지역에 속한다는 점은 고려해야 합니다. 하지만 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되며, 롯데몰 및 김포공항 인근이라는 점은 투자 가치를 높입니다. 권리 관계와 임대차 현황에 대한 철저한 확인 후 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시장 가치

* 방화동 지역은 마곡지구 개발 및 교통망 확충으로 인해 지속적인 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 잠재적 시세 차익 확보가 가능합니다.

8.2. 잠재적 가치 상승 요인

* 향후 방화뉴타운 재개발 사업 등 주변 지역 개발 계획이 본 건물의 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 김포공항 이용객 증가 및 관련 산업 종사자 수요로 인한 주거 안정성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정 범위

9.1. 1. 감정가 기준: 298,000,000원

9.1. 2. 시세 기준: 유사 연식 매매 사례(럭키밸리존) 적용 시 약 196,500,000원 ~ 신축 사례(마곡팰리스, 대림캐슬) 적용 시 약 340,000,000원 ~ 370,000,000원 범위가 추정됩니다. 본 건의 노후도를 고려하면 감정가 수준에서 시세가 형성될 가능성이 높습니다.

9.2. 보수적 예상 입찰가

감정가 298,000,000원을 기준으로, 낙찰 경쟁률 및 물건의 최종 명도 비용 등을 고려하여 보수적으로는 감정가 수준에서 입찰하는 것을 권고합니다.

9.3. 최종 권고 입찰가

본건은 감정가(298,000,000원) 대비 시세 및 주변 개발 가능성을 고려할 때, 298,000,000원에서 315,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 명확한 권리 관계 확인 및 현장 조사를 선행한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.1.물건 기본정보