나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13616 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 153-4 루미힐스 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북서측 인근(화곡동 153-4외 1필지)에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하는는 등 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘트리트구조 평스라브지붕, 지상5층(사용승인 2021년 11월 25일) 내 제4층 제403호로서 외벽 : 치장벽돌 등 마감 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 세장형 완경사 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관게 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13616 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 153-4 루미힐스 제4층 제403호

용도: 다세대주택

감정가: 316,000,000원

토지면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

건물면적: 29.00㎡ (약 8.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2021년 11월 25일

1.1. 입지조건

위치: 서울신정초등학교 북서측 인근에 위치함.

주변환경: 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재함. 근거리에는 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 5층 중 제4층 제403호임.

건물상태: 외벽은 치장벽돌, 창호는 샷시창호 등임.

토지: 2필지 일단의 세장형 완경사 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

도로: 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역임.

기타: 임대 관계는 미상임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (2025-12-01)

임차인 분석

임차인: 나연우

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2025-03-07

확정일자: 2026-02-09

대항력: 있음

비고: 나

임차인: 민예지 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 320,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-14

확정일자: 2022-02-14

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 처리됨.

인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

특별매각조건:

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각함.

1.3. 상권분석

본 물건은 서울신정초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치함.

주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

지하철 2, 5호선 까치산역이 근접하여 도심 접근성이 양호하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

1.4. 생활정보

교육시설: 서울신정초등학교 등

교통: 지하철 2, 5호선 까치산역, 인근 버스정류장

편의시설: 인근 근린생활시설

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(나연우)의 존재: 임차인의 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 판단됨. 특별매각조건을 통해 권리가 소멸될 가능성이 높으나, 명도 및 보증금 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없음.

HUG 인수조건 변경 및 복잡한 매각 조건: 임차권 말소 및 보증금 관련 특별 조건이 명시되어 있어, 매수인에게 유리할 수 있으나 조건 이행 여부에 대한 면밀한 검토가 필요함.

공항 관련 지역: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 해당되어 항공기 소음, 고도 제한 등 외부적인 제약이 있을 수 있음. (인근 혐오시설은 파악되지 않음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물이므로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됨.

서울신정초등학교 인근에 위치하며 대중교통 이용이 편리하여 주거 환경이 우수함.

다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 복잡한 특별매각조건으로 인해 권리관계 분석과 명도 과정에 신중한 접근이 요구됨. 특별매각조건이 원만히 이행될 경우, 보증금 인수 없이 명도가 가능할 것으로 보이나, 철저한 사전 조사가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 향후 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됨.

입지 조건: 서울 강서구의 주거 선호 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보 가능.

권리 관계 해소 시 수익성 기대: 복잡한 권리 관계가 해소될 경우, 시세 상승 및 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 316,000,000원

최근 매매 사례 분석:

2026년 5월 거래 (서울특별시 강서구 화곡동 830-5, M펠리체): 37.05㎡, 300,000,000원

2026년 5월 거래 (서울특별시 강서구 화곡동 343-28, 한양): 53.84㎡, 255,000,000원

2026년 5월 거래 (서울특별시 강서구 화곡동 956-27, 기린아트빌라): 41.32㎡, 169,000,000원

본건 건물면적 29.00㎡ (약 8.77평) 대비 감정가(316,000,000원)는 평당 약 3,603만원 수준으로, 유사 시기 인근 거래 사례(M펠리체, 37.05㎡, 300,000,000원 -> 평당 약 2,678만원) 대비 다소 높은 감정가로 판단됨. 이는 건물 연식, 층수, 개별 물건의 특성 등이 반영된 결과일 수 있음.

잠재적 리스크(대항력 있는 임차인 존재 및 복잡한 매각 조건)를 고려할 때, 감정가에 대한 보수적인 접근이 필요함. 특별매각조건이 원만히 이행되어 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 시, 최근 거래 사례 및 시장 상황을 종합적으로 반영하여 입찰가를 산정해야 함.

이에, 본건의 예상 입찰가는 260,000,000원 ~ 290,000,000원 범위를 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.