나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경792 [1] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제15층 제1506호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울디지털국가산업단지(3단지)에 속해 있는 대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울세관 구로지원센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철1호선 독산역과 지하철1호선,7호선 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건물 내 제15층 제1506호와 제1507호로서, (사용승인일: 2021.09.09) 외벽: 페어글라스 및 석재붙임 등 마감, 내벽: 몰탈위페이팅 등 마감, 창호: 페어글라스창 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 산업시설(공장)이며, 내부조사가 곤란하여 현황은 확인하지 못하였음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 천정매립형냉난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 산업시설(공장) 및 지원시설(근린생활시설)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

부지의 서측으로 폭 20미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경792 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제15층 제1506호

용도: 공장 (집합건축물대장상 산업시설)

감정가: 224,000,000원

토지 면적: 10.13㎡ (약 3.06평)

건물 면적: 39.90㎡ (약 12.07평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 별도등기, 유동화물건

주의사항: 토지 별도등기 있음

특수물건정보: 별도등기, 유동화물건

2. 입지조건

2.

입지조건

* 위치: 서울디지털국가산업단지(3단지) 내에 위치하며, 서울세관 구로지원센터 서측 인근입니다. 주위는 지식산업센터, 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 독산역, 1호선 및 7호선 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 지상 15층 건물 중 제15층 제1506호이며, 사용승인일은 2021년 9월 9일입니다. 외벽은 페어글라스 및 석재붙임, 내벽은 몰탈위페인팅, 창호는 페어글라스창으로 마감되었습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 세장형 토지로서, 산업시설(공장) 및 지원시설(근린생활시설)의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 부지의 서측으로 폭 20미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.

권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 에스지씨이테크건설주식회사 (2021.09.24)

* 소유권이전: 김춘금 (2021.10.27, 매매)

* 근저당권: 국민은행 (2021.10.27, 429,600,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 국민은행 (2025.12.02, 말소)

* 압류: 금천구 (2025.12.05, 말소)

* 등기부 채권 총액: 429,600,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 하 (주)하이진구조기술사사무소

* 보증금: 4,500,000원

* 차임: 450,000원

* 전입/사업일자: 2025.05.26

* 대항력: 없음

* 임차인: 에 (주식회사에넴)

* 보증금: 500,000원

* 차임: 550,000원

* 전입/사업일자: 2022.06.24

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 토지 별도등기와 관련하여, 대지권의 목적인 토지 을구 18번 구분지상권설정 등기(2021.08.19. 접수)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이 권리는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

4. 상권분석

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상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 서울디지털국가산업단지(3단지) 내에 위치하여 지식산업센터, 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다. 이는 산업 활동 및 관련 서비스 시설 이용에 유리한 환경을 제공합니다.

* 잠재력: 첨단 산업 단지 내 위치하여 관련 기업의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 용도 제한 및 산업 특성에 따른 변동 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.

생활정보

* 교통: 지하철 1호선 독산역 및 가산디지털단지역, 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 시내 및 근교로의 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 건물 내 또는 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (추가적인 조사가 필요합니다.)

* 주거: 인근에 오피스텔 및 주거 시설이 있어 직주근접 환경을 갖추고 있습니다. (추가적인 조사가 필요합니다.)

* 건물 설비: 건물 내 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화 설비, 천정매립형 냉난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.

잠재적 리스크

* 토지 별도등기 및 구분지상권 인수: 가장 주의해야 할 사항으로, 토지에 설정된 구분지상권(2021.08.19. 접수, 매수인이 인수)은 해당 토지의 사용 및 개발에 상당한 제약을 가할 수 있습니다. 해당 권리의 구체적인 내용과 영향 범위를 반드시 확인해야 합니다.

* 유동화물건: 본 건은 유동화 물건으로, 채권 금융기관의 유동화 상품에 해당합니다. 권리관계가 복잡할 수 있으며, 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 건물 용도 및 현황: 집합건축물대장상 '산업시설(공장)'로 등재되어 있으나, 내부 조사가 곤란하여 현황은 확인되지 못했습니다. 실제 이용 목적과 다를 경우 용도 변경 등에 따른 행정적 제약이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계가 명확히 파악되지 않았으나, 현재 등재된 임차인들은 대항력이 없어 명도 관련 직접적인 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

* 건축물 노후화 가능성: 2021년 사용승인으로 비교적 신축이나, 15층 건물이라는 점과 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

7.

종합 의견

본 물건은 서울디지털국가산업단지 내의 역세권에 위치한 신축 건물 내 공장 용도의 부동산입니다. 양호한 교통 접근성과 산업 단지 내 입지라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 토지에 설정된 구분지상권으로 인해 매수인이 해당 토지 사용에 대한 제약을 부담해야 하는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 공장 용도로 등재된 건물의 실제 이용 현황 파악이 어려운 점도 신중한 접근을 요구합니다. 임차인 관련 부담은 적으나, 토지 및 건물 관련 권리관계와 현황에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.

투자 포인트

* 산업 단지 내 핵심 입지: 서울디지털국가산업단지 내 위치하여 관련 산업체들의 수요가 예상됩니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 현대적인 시설을 이용할 수 있습니다.

* 우수한 교통망: 지하철역과 인접하여 서울 시내 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

9. 예상 입찰가

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예상 입찰가

본 건의 감정가는 224,000,000원이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다. 그러나 토지에 설정된 구분지상권 등 복잡한 권리 관계와 건물 용도에 대한 불확실성 등 상당한 리스크가 존재합니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여, 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상의하여 권리 분석 내용을 면밀히 검토하고, 현장 조사를 통해 건물 상태를 파악한 후, 잠재적 리스크를 충분히 반영한 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.