나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경790 [1] 서울특별시 구로구 고척동 302 제101동 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 "고척초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 아파트 및 연립주택 등이 혼재하는 주거지대로서, 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본 건물은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층건 내 (101동) 4층 402호로서, 외 벽 : 치장벽돌 및 화강석붙임 등 마감. 내 벽 : 몰탈위페인팅 및 일부타일붙임 등 마감. 창 호 : 하이샷시창호 마감.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 승강기설비, 난방시설, 피로티주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지 대비 완경사, 부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약16미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히,도시지역, 제2종일반주거지역( 7층이하), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 제3종구역(다 지구)<공항소음방지및소음대책지역지원에관한법률>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임대미상임. 기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경790 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OOOOOOOOOOOOOOO (안주연)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 고척동 302 제101동 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

토지면적: 33.12㎡ (약 9.92평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.91㎡ (약 15.39평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 312,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 "고척초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대, 아파트, 연립주택 등이 혼재하는 주거지대로서 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 생활시설

"고척초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변 주거 단지로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리: 2022.08.24. 근저당권 유미캐피탈대부주식회사)

본 건의 등기부등본상 현재까지의 권리 분석 결과, 최선순위 근저당권(2022.08.24. 유미캐피탈대부주식회사)을 기준으로 인수될 권리는 없는 것으로 보입니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015-11-04

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 안

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015-11-04

확정일자: 2015-10-23

배당신고일자: 2025-12-18

대항력: 있음

비고: 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 배당신고일자가 존재합니다.

3.3. 인수 권리

* 집합건물 등기부요약 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 등 명시된 권리 없음).

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 및 전월세 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2003년식 (약 42.47㎡): 185,000,000원 (2026년 7월)

* 2016년식 (약 52.61㎡): 240,000,000원 (2026년 7월)

* 2018년식 (약 39.45㎡): 279,000,000원 (2026년 7월)

본건은 2015년 건축된 50.91㎡ 규모의 도시형생활주택으로, 유사 면적 및 건축 연도를 가진 인근 물건들의 시세를 고려할 때, 시장 가치가 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 특히 2018년식 39.45㎡ 물건이 279,000,000원에 거래된 점은 본건의 잠재적 가치를 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕의 6층 건물 중 4층에 위치하며, 기본적인 위생 및 급배수 시설, 승강기, 난방 시설, 피로티 주차장 등을 갖추고 있습니다. 건물 외벽은 치장벽돌 및 화강석으로 마감되었으며, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다.

5.2. 토지 이용 및 계획

토지는 2필지로 구성되어 있으며, 인접지 대비 완경사의 부정형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중로2류(폭 15m~20m) 등에 해당합니다. 또한, 공항소음방지구역, 장애물제한구역, 교육환경보호구역, 군사기지보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다양한 제한 사항이 존재하므로, 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

본 건에는 대항력 있는 임차인 김 (보증금 0원) 및 안 (보증금 210,000,000원)이 존재합니다. 특히 안 임차인은 본 경매의 채권자이기도 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있어 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 리스크 요인이 됩니다. 임차인의 보증금 회수 방안 및 명도 관련 세부 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 건은 공항 소음, 장애물, 교육환경, 군사시설 보호, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 또는 재건축 시 제한사항으로 작용할 수 있으므로, 투자 목적에 따른 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 고척동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 312,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 경매 절차의 채권자이기도 하며 "인수 보증금 합계 0원"으로 표기되어 직접적인 추가 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 주변 시세 및 건축 연도를 고려할 때, 적절한 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 관련 리스크 및 다양한 토지이용계획상의 제한사항을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 구로구 내 위치하여 도심 접근성이 양호합니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 채권자로서 경매를 신청하여 보증금 회수 절차가 진행 중입니다.

* 도시형생활주택으로, 인근 지역의 유사 물건 시세 상승세를 고려할 때 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 건물 관리 상태 및 편의시설(승강기, 주차장 등)이 갖추어져 있어 실거주 목적 투자자에게도 매력적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 312,000,000원이며, 제공된 인근 부동산 매매 사례 및 본건의 권리 관계, 그리고 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점을 종합적으로 고려했을 때, 예상 시장 가치는 약 280,000,000원에서 300,000,000원 범위로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인 안 의 보증금(210,000,000원)이 경매 신청 금액(210,142,900원)과 거의 일치하며, 배당 신고일자가 명시되어 있어 낙찰 시 보증금 회수가 예상됩니다. 따라서, 예상 입찰가는 본건의 시장 가치와 더불어 법원 경매의 특성, 명도 진행 가능성 등을 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 좋습니다.

본건의 적정 예상 입찰가는 약 290,000,000원으로 제안합니다.

*주의사항: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 입찰 전 반드시 현장 방문, 등기부 등본 재확인, 임차인과의 직접 소통 등을 통해 권리 관계 및 명도 가능성을 면밀히 재확인하시기 바랍니다. 또한, 주변 시세 변동 및 법원 경매 물건의 특성을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

*외부 지도 서비스나 검색 사이트에서 주변에 혐오 시설이 있는지 직접 확인하시는 것을 권장합니다. 제공된 정보만으로는 해당 내용을 파악하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.