나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13557 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1009-7 덕산캐슬 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산초등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물(덕 산캐슬 제2층 제202호)로서 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하 는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "독산역"이 원거리에 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제2층 제202호로서 (사용승인일 : 2016.05.13.) 외 벽 : 석재붙임 및 외장타일 마감 등 창 호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 난방설비, 승강기, 내진설계 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 도시형생활주택(단지형다 세대) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애 물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축 +옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에 관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13557 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1009-7 덕산캐슬 제2층 제202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 319,000,000원

토지면적: 21.24㎡ (약 6.42평)

토지지분: 21.24㎡ (약 6.42평)

건물면적: 44.64㎡ (약 13.50평)

건물지분: 44.64㎡ (약 13.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 단독/다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 1호선 "독산역"이 원거리에 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 6층 건물 중 제2층 제202호이며, 사용승인일은 2016년 5월 13일입니다. 외벽은 석재붙임 및 외장타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 급배수, 난방 설비, 승강기, 내진설계 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 공항시설법상 장애물 제한표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등)으로 지정되어 있습니다. (주의: 공항시설법상 장애물 제한표면구역이 있으나, 항공기 운항에 직접적인 영향을 줄 정도의 고도 제한은 아닙니다.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 20일자 삼성카드 가압류 (말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.)

* 주요 등기 현황:

* 소유권보존: 2016.05.17

* 소유권이전: 2021.04.30 (매매)

* 주택임차권: 2023.05.15 (말소) - 이나연 (2021-03-29 전입)

* 가압류: 2022.04.20 (삼성카드) - 말소기준권리

* 압류: 2022.12.08 (국민건강보험공단) - 말소

* 압류: 2023.07.20 (금천구) - 말소

* 강제경매: 2025.11.27 (주택도시보증공사) - 말소

* 등기부채권 총액: 315,942,061원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 29일

* 확정일자: 2021년 3월 5일

* 배당신고일자: 2023년 5월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 주택임차권 등기 말소 조건 매각.

* 인수되는 보증금: 0원 (특별매각조건으로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 본건과 유사한 건물(도시형생활주택/다세대)의 최근 매매 사례를 분석한 결과,

* 2026년 5월 거래된 전용 53.72㎡, 2017년식 다세대가 440,000,000원(약 819만원/㎡)에 거래되었습니다. 본건 면적(44.64㎡)으로 환산 시 약 365,000,000원 수준입니다.

* 2026년 5월 거래된 전용 29.87㎡, 2023년식 다세대가 325,000,000원(약 1,088만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 319,000,000원(약 714.5만원/㎡)으로, 최근 거래 사례 대비 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다. 특히 최신 거래 사례(2023년식)는 가격이 높은 편입니다.

* 건축물 현황: 본 건물 '덕산캐슬'은 2016년 5월 13일 사용승인된 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 총 6층 규모입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "독산초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 단지형 다세대 주택으로 일정 수준의 주거 쾌적성을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 관련 조건: HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건 매각 등 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 매각 조건을 정확히 이해하고 인수해야 합니다.

* 준공업지역: 도시지역 내 준공업지역에 포함되어 있어, 인근에 소규모 공장이나 제조업체 등이 있을 수 있습니다. (직접적인 혐오시설 정보는 파악되지 않았으나, 지역 특성을 고려해야 합니다.)

* 공항시설법 제한: 항공기 운항과 관련된 장애물 제한표면구역에 포함되므로, 향후 건축 행위 등에 일부 제약이 있을 수 있습니다. (다만, 본건은 이미 건축된 건물이므로 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다.)

* 임차인 보증금: 특별매각조건에 따라 매수인이 임차인에게 보증금을 인수하지 않으나, 관련 서류 및 조건을 명확히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2016년에 건축된 비교적 신축에 속하는 도시형생활주택입니다.

* 감정가가 최근 시장 거래가 대비 낮은 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 권리 관계가 다소 복잡하게 느껴질 수 있으나, 특별매각조건으로 인해 매수인이 부담해야 할 인수 보증금은 없는 상황입니다.

* 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 교육 시설 접근성이 양호합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 시세 대비 저평가된 감정가

* 비교적 신축(2016년 준공)으로 관리 상태 양호 기대

* 매수인에게 인수되는 임차보증금 없음 (특별매각조건)

* 독산초등학교 인접 등 교육 환경 양호

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 319,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 거래 사례(2026년 5월, 전용 53.72㎡)를 고려할 때, 본건 면적(44.64㎡) 기준으로는 약 365,000,000원 수준의 가치를 추정해볼 수 있습니다.

* 따라서, 보수적으로 접근하되 시세 차익을 고려하여 330,000,000원 ~ 350,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* (주의: 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가는 신중한 판단이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.