나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13430 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 937-12 미리내오피스텔 제9층 제905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동 주민센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물내 제9층 제905호 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1의 공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)' 임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 서측과 남측으로 세로(가)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 937-12 및 937-21 공히, 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만 )(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외 국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지 거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13430 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 937-12 미리내오피스텔 제9층 제905호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축년도: 2019년

감정가: 202,000,000원

토지면적: 5.65㎡ (약 1.71평)

토지지분: 5.646000000000001㎡ (약 1.71평)

건물면적: 19.69㎡ (약 5.96평)

건물지분: 19.69㎡ (약 5.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 주택도시보증공사)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동 주민센터' 남서측 인근에 위치하며, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통입니다.

* 토지: 인접 필지와 비교하여 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서 건부지로 이용 중입니다. 서측과 남측으로 각각 도로(세로 가)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 진입표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

* 경매 신청: 부동산강제경매

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경13430)

* 임차인 현황:

* 임차인: 구 (주택도시보증공사)

* 보증금: 136,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-05-27

* 확정일자: 2019-04-23

* 배당신고일자: 2023-06-23

* 대항력: 없음

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (2019-04-16)

* 공유자전원지분전부이전 (2019-06-24)

* 주택임차권 (2023-06-23, 구지윤, 136,500,000원, 말소) - 비록 '말소'로 표기되어 있으나, '선순위임차권' 및 'HUG 인수조건 변경' 등 특이사항과 특별매각조건을 함께 고려해야 합니다.

* 강제경매 (2025-11-26, 주택도시보증공사, 136,500,000원, 말소기준권리)

* 인수 가능한 권리: 없음 (단, 특별매각조건에 따른 조건부 인수 가능성 존재)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 근린생활시설이 분포하는 주거 밀집 지역입니다. '화곡1동 주민센터' 인근으로, 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

* 건물 상태: 2019년 준공된 철근콘크리트구조의 9층 건물 내 9층 오피스텔로, 비교적 신축급입니다.

* 이용 현황: 공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이며, 일반적인 주거 및 업무 시설로 이용 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 다세대주택 등과 혼재된 주거 지역입니다.

* 설비: 일반적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 특별매각조건: 본건은 HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건이 적용됩니다. 매수인은 채권자(HUG)로부터 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. 이는 매수인이 보증금 관련 채권을 포기해야 하므로, 실질적인 취득 금액 외에 추가적인 재정적 부담 또는 복잡한 법적 절차를 야기할 수 있습니다.

* 임차권 관련 복잡성: 임차인의 대항력은 없으나(없음), HUG가 채권자이자 임차권과 관련이 있어(HUG 인수조건 변경, 선순위임차권) 특별매각조건 하에서 매수인이 보증금 관련 위험을 부담해야 할 가능성이 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 일부 기간 동안 외국인 등 특정 대상에 대해 토지거래 계약 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 토지 이용 목적에 제한이 있을 수 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 인근에 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 공항 관련 구역으로 지정된 점은 있으나, 이는 용도 규제에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2019년식 신축급 오피스텔입니다. 19.69㎡의 소형 면적으로 1인 가구 수요에 적합합니다. 감정가는 2억 2백만원입니다.

가장 큰 특징이자 리스크 요인은 HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건입니다. 매수인은 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소라는 조건을 수용해야 합니다. 비록 임차권에 대항력이 없다고 표기되어 있으나, HUG가 채권자이며 임차권과 관련된 복잡한 이해관계가 얽혀 있어, 보증금 관련 위험을 신중하게 분석해야 합니다.

입지 및 주변 환경은 보통 수준이며, 상권 역시 주거 및 근린상업 시설 위주입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 1인 가구 임대 수요에 맞춰진 면적으로, 공실 위험을 줄일 수 있습니다.

* 주거/상업 혼재 지역: 일상생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(19.69㎡)의 미리내오피스텔 실거래가는 2024년 7월 1억 2,000만원, 2025년 4월 1억원, 2025년 4월 1억 6,060만원 등으로 형성되어 있습니다. 2025년 4월 최고가 1억 6,060만원이 현재 시세를 반영하는 유력한 가격으로 판단됩니다.

* 감정가 2억 2백만원 대비 최근 최고가 실거래가 1억 6,060만원은 약 20% 낮은 수준입니다.

* 고려사항:

* 특별매각조건: 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건으로 인해, 매수인은 잠재적으로 136,500,000원의 보증금 관련 위험을 안고 가야 할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 낙찰자에게 직접 보증금이 인수되지 않음을 의미할 수 있으나, 특별매각조건의 "채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각" 문구는 매수인이 해당 보증금에 대한 권리를 포기해야 함을 명확히 합니다. 즉, HUG가 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 그 차액만큼 손해를 볼 수 있습니다.

* 이러한 위험 요소를 감안할 때, 단순히 시세나 감정가만을 기준으로 입찰가를 산정하기보다는, 위험 프리미엄을 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 예상 입찰가:

* 최근 실거래가(1.606억)를 기준으로 하되, 특별매각조건으로 인한 잠재적 보증금 관련 손실 가능성을 고려하여, 해당 금액보다 낮게 입찰하는 것이 합리적입니다.

* 보수적으로 약 1.3억원 ~ 1.4억원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

* 최종 제안 입찰가: 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.