나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13583 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1063-5 원스트하우스 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 층/지상 6층 건내 제6층 제603호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, CCTV설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 정방형 토지로서 공동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 건축허가·착공제한지역(2024-02-14)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법> , 건축허가·착공제한지역(2025-03-27)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법> , 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법> , 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등) , 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 주차환경개선지구<주차장법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-03-21)(지정기간: 2024.04.04.~2025.04.03./2025.04.04.~2026.04.03.),토지거래계약에관한허가구역(2025-03-14)(지정기간: 2025.3.19.~2026.4.3.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

물건번호: 서울남부지방법원 2025타경13583 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1063-5 원스트하우스 제6층 제603호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 층/지상 6층 건물 내 제6층 제603호

건축허가일: 2020-05-27

사용승인일: 2021-03-05

1.3. 면적 및 지분

토지면적: 18.39㎡ (약 5.56평)

토지지분: 18.3862㎡ (약 5.56평)

건물면적: 29.13㎡ (약 8.81평)

건물지분: 29.13㎡ (약 8.81평)

1.4. 감정가

감정가: 293,000,000원

1.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 도로 상태

본건 남동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.

특히, 건축허가·착공제한지역(2024-02-14, 2025-03-27 기준 각 2년) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상 포함)으로 지정되어 있어, 관련 법규 확인이 필수적입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 9월 3일 접수된 김포세무서장의 압류(갑5)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (채무자: 김도균)

보증금: 273,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-09

확정일자: 2021-06-07

배당신고일자: 2023-02-16

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경 관련 임차권 등기 말소 예정

* 노규원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-23

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (다만, 감정평가서 상 '지상권개요' 항목에 정보 없음)

3.4. 특별매각조건

본 건은 주택도시보증공사(HUG) 인수 조건 변경 관련 특별매각조건이 있습니다. 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 해당 보증금에 대한 추가적인 채무를 인수하지 않아도 됨을 의미하나, HUG의 구체적인 인수 조건을 숙지해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

주변 유사 면적 다세대주택의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

2026년 5월 5일, 독산동 972-50 (신축 2023년) 29.87㎡(전용)가 325,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 5월 6일, 독산동 886-6 (신축 2017년) 53.72㎡(전용)가 440,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 5월 1일, 독산동 960-11 (신축 2012년) 21.99㎡(연립)가 140,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 건물면적(29.13㎡)은 29.87㎡ 거래 사례와 유사하며, 해당 사례 가격은 325,000,000원입니다. 이는 본건의 감정가(293,000,000원)보다 높은 수준으로, 향후 시세 상승 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육시설

본 건 인근에 "독산초등학교"가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주거지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내부 설비

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, CCTV설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 주변 환경

단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다. 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG) 관련 특별매각조건이 존재합니다. 임차인(김도균)의 대항력은 없으나, HUG의 인수 조건 변경으로 인해 매수인은 HUG의 특정 조건을 수용해야 할 수 있습니다. 이는 매각 후 잠재적인 법적 또는 행정적 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 법규 및 제한 사항

다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 특히, 건축허가·착공제한지역 지정 및 토지거래계약 허가구역 지정은 향후 건물 증개축이나 거래 시 제약을 초래할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 기타

현재 임차인과의 임대관계가 명확히 확인되지 않아, 인수 후 임대 운영 시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 다세대주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 독산초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 교통 편의성도 보통 수준입니다. 그러나 HUG 관련 특별매각조건 및 다수의 토지 관련 제한사항은 투자 결정에 신중한 접근을 요구합니다. 잠재적 리스크를 잘 관리한다면 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 인근 실거래가 수준이 높아 시세 상승 여력이 있습니다.

* 건물 자체의 연식 대비 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. (사용승인 2021년)

* 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 전용면적(약 8.8평)과 유사한 인근 다세대주택(29.87㎡)이 2026년 5월 325,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 293,000,000원으로, 이는 최근 실거래가보다 약 10% 낮은 수준입니다.

9.2. 입찰가 산정

상기 시세 분석 및 물건의 잠재적 리스크(HUG 조건, 건축 제한 등)를 종합적으로 고려할 때, 권장 입찰가 범위는 290,000,000원 ~ 330,000,000원입니다.

본 보고서에서는 보수적인 접근과 시장 경쟁률을 고려하여 예상 입찰가를 310,000,000원으로 제시합니다.

(인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.