나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13611 [1] 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제12층 제1201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연감정 · 평가일 2025.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재"신방화사거리"남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역(신방화역-지하철9호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평스라브지붕 지하1층 지상13층 건물 내 제12층 제1201호로서, (사용승인일: 2021.08.19.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔),공동주택의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약 38M 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13611 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제12층 제1201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 336,000,000원

토지면적: 11.42㎡ (약 3.45평)

건물면적: 24.50㎡ (약 7.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명: 마곡제이엠팰리스

건물구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 지하1층 지상13층

사용승인일: 2021년 8월 19일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 방화동 소재 "신방화사거리" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철 9호선 신방화역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 토지는 동측으로 노폭 약 38M 내외 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.). 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 매수인의 자격 및 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 특별 매각 조건에 따라 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025년 12월 1일 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이창윤)

보증금: 315,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 3일

확정일자: 2021년 10월 14일

대항력: 없음 (말소 예정)

* 임차인: 채수영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 5월 12일

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 확정일자 및 배당신고일자가 미상이므로, 매각 조건에 따라 대항력 포기 의사를 명확히 확인하거나, 보증금 미상에 대한 리스크를 충분히 고려해야 합니다. "주의사항"에 명시된 임차인의 대항력 포기 조건 매각에 따라, 매수인에게 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 해당 부분은 필히 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인(채수영)이 존재하나, 보증금이 0원으로 기재되어 있고, 법원의 특별 매각 조건으로 임차인의 대항력 포기 조건 하에 매각이 진행됩니다. 이에 따라 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮아 보이나, 채수영 임차인의 정확한 권리 관계 및 보증금 유무에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보는 '다세대' 주택 위주로, 본건 '도시형생활주택'과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 리츠펠리스(2015년 건축, 29.82㎡)는 2026년 5월 9일 21,000만원에 거래되었습니다. 본건(24.50㎡)과 면적 및 용도가 유사한 건물입니다.

* 명덕빌라(2002년 건축, 61.38㎡)는 2026년 5월 6일 26,200만원에 거래되었습니다.

* 덕수신빌라(1994년 건축, 45.09㎡)는 2026년 5월 7일 7,300만원에 거래되었습니다.

* 본건은 2021년 8월 사용승인된 신축 건물로, 주변 시세와 비교 시 연식의 이점이 있습니다. 마곡지구는 신축 건물에 대한 수요가 꾸준하므로, 감정가(336,000,000원)는 이러한 점을 반영한 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 공항이 인근에 위치하여 관련 규제가 존재합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주위에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철 9호선 신방화역을 도보로 이용할 수 있으며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 인근에 위치하고 있어, 관련 법규 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 채수영: 전입일자가 말소기준권리보다 선행하여 대항력이 있으나, 보증금 및 관련 정보가 미상인 점은 큰 리스크 요인입니다. 특별 매각 조건에 따른 대항력 포기 효력 발휘 여부가 중요합니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 내 매수 시 허가 절차가 필요합니다. 매수인의 외국인 또는 특정 용도 제한 여부 확인이 요구됩니다.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 복잡한 권리관계가 있었던 것으로 추정되며, 이에 대한 충분한 이해가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동 소재의 신축(2021년 준공) 도시형생활주택으로, 지하철 9호선 신방화역 역세권에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 복잡한 권리 관계와 대항력 있는 임차인이 존재하나, 법원의 특별 매각 조건에 따라 임차인의 대항력 포기 조건으로 진행되어 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인 채수영의 보증금 미상 및 대항력 포기 조건의 실효성은 반드시 확인해야 할 중요 사항입니다. 토지거래허가구역 지정 등 관련 규제 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 지하철 9호선 신방화역을 이용한 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 마곡지구의 지속적인 개발로 인한 미래 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 특별 매각 조건으로 인한 권리 인수 부담 최소화 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 336,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (채수영 임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있고, 특별 매각 조건상 대항력 포기 시 인수 부담이 없는 것으로 간주. 단, 해당 부분에 대한 최종 확인은 필수입니다.)

* 주변 시세 고려: 유사 면적의 리츠펠리스(2015년식)가 21,000만원에 거래된 점을 고려하면, 신축 연식(2021년식)의 이점을 감안하여 보수적으로 접근합니다.

* 예상 입찰가: 감정가 대비 90~95% 수준으로 산정.

* 보수적 예상 입찰가: 302,400,000원 (감정가 90%)

* 적정 예상 입찰가: 319,200,000원 (감정가 95%)

* 최종 제안: 310,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 채수영 임차인의 대항력 및 보증금 인수 관련 사항에 대한 철저한 사전 조사 후 최종 입찰가격을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.