나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13514 [1] 서울특별시 양천구 목동 611-17 보노하우스 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "한두어린이공원" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "보노하우스" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 등촌역(지하철9호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층건(사용승인일: 2015.10.26)중 제5층 제501호로서 외 벽 : 벽돌(타일)붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "보노하우스" 서측으로 목동중앙북로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(김포가도(양천)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12. 31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 - 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 거주자 탐문 등에 의하였으며 발코니확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람. - 후첨 "사진용지" 및 "내부구조도" 와 같이 본건에 소재하는 제시외건물(ㄱ)은 구조, 용재, 시공상태 등을 고려하여 원가법으로 평가하되 관찰감가법을 병용하였는 바 소유권 및 기타 권리관계는 별도 확인하시기 바람.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13514 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 목동 611-17 보노하우스 제5층 제501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 380,355,000원

* 토지면적: 25.98㎡ (약 7.86평)

* 토지지분: 25.979999999999997㎡

* 건물면적: 47.39㎡ (약 14.34평)

* 건물지분: 47.39㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 준공일: 2015년 10월 26일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "한두어린이공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건이 속한 "보노하우스"까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 등촌역(지하철 9호선)이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건이 소재한 "보노하우스" 서측으로 목동중앙북로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 김포세무서장의 압류 (2025-02-06)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2015-11-06)

* 공유자전원지분전부이전 (2016-02-26)

* 주택임차권 (임차인: 김 , 보증금 310,000,000원, 전입일자: 2021-03-10, 확정일자: 2021-02-04, 배당신고일자: 2025-04-16, 말소 대상)

* 압류 (김포세무서장, 2025-02-06, 말소기준권리)

* 압류 (강서세무서장, 2025-08-13, 말소 대상)

* 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 310,000,000원, 2025-12-02 접수, 말소 대상)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 인수되는 권리: 없음

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-10

* 확정일자: 2021-02-04

* 배당신고일자: 2025-04-16

* 대항력: 없음

* 비고: 공동담보, HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인의 대항력 포기 조건 매각.

* 권리분석 요약: 등기부등본상 모든 권리(임차권, 압류, 강제경매)는 말소기준권리 이후에 등기되었거나, 특별매각조건에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 본 건 매수인은 인수해야 할 부담되는 권리 없이 깨끗한 등기 상태의 소유권을 취득할 수 있습니다. 임차인 김 씨는 대항력이 없으므로 보증금을 배당받지 못하더라도 매수인에게 보증금 반환을 청구할 수 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 연립,다세대,빌라 매매 정보 분석:

* 2026년 5월 8일: 서울 영등포구 목동 774-1 궁전빌라(B동), 36.63㎡, 2층, 19,000만원 거래 (㎡당 약 518.7만원) - 연식 오래됨

* 2026년 5월 1일: 서울 강서구 목동 646-25 와이앤비, 25.97㎡, 4층, 2022년 건축, 26,500만원 거래 (㎡당 약 1,020.4만원)

* 2026년 5월 27일: 서울 양천구 목동 324-172 골든빌, 28.47㎡, 3층, 2016년 건축, 30,000만원 거래 (㎡당 약 1,053.7만원)

* 본건(보노하우스, 2015년 건축, 47.39㎡)과 유사한 최근 거래 사례를 볼 때, ㎡당 가격은 약 1,020만원 ~ 1,054만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 이를 본건 면적(47.39㎡)에 적용할 경우, 시세는 약 48,350만원 ~ 50,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 이는 감정가 38,035.5만원 대비 높은 수준으로, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력을 보여줍니다.

1.4. 생활정보

* 주변시설: "한두어린이공원"이 인근에 위치하며, 주거지역으로서 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철 9호선 등촌역을 이용할 수 있어 서울 주요 업무 지구로의 이동이 용이합니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 (15.00㎡): 감정평가서 요약에 따르면, 본건에는 제시외 건물 15㎡가 포함 평가되었습니다. 이 부분은 건축물대장상 위반건축물(판넬 주거 무단 증축)로 표기되어 있으며, 이는 향후 철거 명령이나 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있는 잠재적 리스크입니다. (관련 내용은 감정평가서 참조 필요)

* 토지이용계획 및 제한: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 토지 관련 규제가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동 지역의 다세대주택으로, 역세권에 위치하여 교통이 편리하며 주거 환경이 양호합니다. 권리관계가 명확하여 매수인이 인수할 별도의 권리 부담은 없습니다. 최근 주변 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물로 등재된 제시외 건물(15㎡)이 존재하며, 이는 향후 이행강제금 등의 추가적인 부담으로 이어질 수 있는 리스크 요인이므로, 이에 대한 충분한 인지와 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지 및 편리한 교통: 9호선 등촌역 이용 가능.

* 안정적인 주거 수요: 목동 지역의 꾸준한 임대 수요.

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 실거래가 대비 저평가 가능성.

* 권리상 인수 부담 없음: 매수 후 권리 문제 발생 가능성 낮음.

* 위반건축물 리스크 관리 시 높은 수익률 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 380,355,000원

* 최근 시세 분석: 본건(47.39㎡)의 ㎡당 시세는 약 1,020만원 ~ 1,054만원 수준으로, 총 시세는 약 48,350만원 ~ 50,000만원으로 추정됩니다.

* 리스크 고려: 제시외 건물(15㎡)의 위반건축물 등재는 향후 이행강제금 등의 추가 비용 발생 가능성을 내포하며, 이는 잠재적 감가 요인이 될 수 있습니다. 다만, 해당 부분이 감정가 산정에 반영되었을 가능성을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

* 예상 입찰가: 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 감정가(380,355,000원) 대비 110% ~ 120% 수준을 예상하며, 420,000,000원 ~ 450,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.