나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13574 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제5층 제505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "화원중학교" 북동측 인근에 위치하며 부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 근린생활시설, 각급학교, 근린공원등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 북서측 근거리에 지하철5호선 "화곡역"등이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층건(사용승인일자: 2021. 7. 15)중 제 5층 제 505호로 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시이중창임

이용상태

도시형생활주택으로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 방, 거실겸주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 지층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내의 부정형의 토지로 현재 건(도시형생활주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 6미터폭(초록마을로34길), 서측과 남측으로 약 4 ~ 5미터폭의 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임 2) 본건이 속한 구분건물은 5개동(101동~105동), 134세대로 등재되어 있음

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13574 (1)

물건종별: 도시형생활주택

감정가: 281,000,000원

면적: 토지 13.98㎡ (약 4.23평) / 건물 16.51㎡ (약 5.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 건물 및 토지 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제5층 제505호

건축년도: 2021년 7월 15일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 중 제5층 제505호

용도: 도시형생활주택

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 공항시설보호지구 등 (세부 제한사항은 2.2. 참조)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 "화원중학교" 북동측 인근

주변: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재되어 주거지로서의 제반 여건은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

도로: 본건 동측 약 6미터 폭, 서측 및 남측 약 4~5미터 폭의 포장도로와 접하여 차량 출입 및 도로 접근성은 보통임.

대중교통: 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 북서측 근거리에 지하철 5호선 "화곡역" 등이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 압류 (구로세무서장, 2023.09.15)

경매개시결정: 주택도시보증공사 (2025.12.01)

3.2. 인수 또는 소멸되는 권리

낙찰자는 모든 등기부상 권리(압류, 근저당, 임차권 등)를 인수하지 않으며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸됨.

주택임차권(진유빈)은 말소 대상임.

3.3. 임차인 현황

임차인 1: CESMELIMARLENAELA

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-10-31

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

임차인 2: 주택도시보증공사 (진유빈)

보증금: 265,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-14

확정일자: 2022-02-24

배당신고일자: 2023-10-12

대항력: 없음

비고: HUG에서 보증금을 인수하여 진행하는 경매 건으로, 매수인에게 보증금 인수 의무 없음.

3.4. 특이사항

본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 조건으로 매각됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 화곡동 일대는 주거밀집지역으로, 다세대주택 및 도시형 생활주택이 주를 이루고 있으며, 일부 근린생활시설이 혼재된 지역임.

단지 내 편의시설보다는 주변 상권을 이용해야 함.

4.2. 주변 시세

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기에 건축된 인근 다세대주택(M펠리체, 2018년식, 37.05㎡)이 2026년 5월 300,000,000원에 거래됨.

본건은 전용면적 16.51㎡ (약 5평)으로, 거래 사례와 면적 차이가 크므로 직접적인 비교는 어려우나, 해당 면적대 소형 주택의 시세는 2억원 내외 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

도보권 내 대형 마트, 백화점 등은 부족하며, 차량 이동 시 이용 가능.

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의는 가능.

5.2. 교육시설

"화원중학교"가 북동측 인근에 위치하며, 주변에 초등학교, 고등학교 등 다수의 교육 시설이 소재하여 교육 환경은 양호한 편임.

5.3. 공공시설 및 녹지

인근에 근린공원이 소재하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각되므로, 낙찰 시 임차 보증금에 대한 인수 부담은 없음.

다만, 임차인 CESMELIMARLENAELA의 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 전입일자(2025.10.31)가 비교적 최근이며 금액이 미상으로 표기된 부분은 추가 확인이 필요함.

6.2. 건물 및 시설 노후화

사용승인일이 2021년으로 비교적 신축 건물이나, 장기적인 관리 상태는 확인 필요.

도시형 생활주택의 경우, 일반 아파트 대비 관리의 차이가 있을 수 있음.

6.3. 지역 개발 및 규제

공항시설보호지구, 수평표면구역 등 공항 관련 규제가 존재하여 향후 고도 제한 등 건축 행위에 제약이 있을 수 있음.

과밀억제권역으로 지정되어 있어 관련 정책 변화에 영향을 받을 수 있음.

6.4. 혐오시설 여부

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 도시형 생활주택임.

HUG의 강제 경매로 진행되며, 낙찰 시 임차인 보증금 인수 부담이 없는 조건으로 매각됨.

소형 면적(약 5평)으로 1인 가구 또는 소형 투자 목적으로 적합해 보임.

교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 인근 학교 및 공원이 있어 주거 환경은 무난함.

다만, 최근 거래 사례 대비 면적이 매우 작고, 도시형 생활주택이라는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 적음.

8.2. HUG 채무

HUG의 강제 경매이며, 낙찰 시 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확함.

8.3. 소형 평형

1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주택에 대한 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

감정가: 281,000,000원

주변 유사 단지(M펠리체, 37.05㎡)의 최근 매매가(2026.05) 300,000,000원과 비교 시, 본건(16.51㎡) 면적을 고려하면 다소 높게 책정된 감정가로 판단됨.

동일 단지 또는 유사 면적의 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 산정에 한계가 있음.

현 시세를 반영하고, 낙찰 후 명도 및 재산세 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

면적 대비 감정가의 적정성을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 225,000,000원 ~ 253,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권장함.

(참고: 인수 보증금 없음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.