나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13553 [1] 서울특별시 구로구 구로동 429-33 뫼비우스 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보 통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(남구로역 등) 등 이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제5층 제504호로서, (사용승인일: 2015.10.23.) 외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등, 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 위치하나 자체 지반 대체로 평탄화된 3필지 일단지의 장방형 토지로서, 다세대주 택 및 2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 북측 및 동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방 어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)< 군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구 역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자 :외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) (대표지번인 구로동 429-33번지의 내용을 기재하였음).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13553 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 429-33 뫼비우스 제5층 제504호 (신주소: 서울특별시 구로구 가마산로20라길 28-4)

용도: 다세대주택 (제2종근린생활시설 겸용)

감정가: 387,000,000원

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

건물면적: 33.36㎡ (약 10.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

1.2. 건축물 정보

건물명: 뫼비우스

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

사용승인일: 2015년 10월 23일

총층수: 6층 (해당 물건: 5층)

세대수: 16세대

주차대수: 14대 (옥외)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

대상 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로중학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 남구로역 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속합니다. 또한, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정된 기간이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2022년 06월 03일자 서울중앙지방법원의 가압류 결정 (서울보증보험주식회사, 금45,061,767원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: 신 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 475,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 29일

* 확정일자: 2021년 12월 07일

* 대항력: 없음

물건명세서상 특별매각조건으로, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 상기 임차인의 보증금 475,000,000원은 매수인에게 인수되지 않으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.4. 등기부 현황 요약

소유권보존(2015.10.28) 이후 공유자전원지분전부이전(2016.08.26), 소유권이전(2022.01.12), 가압류(2022.06.03), 압류(2024.04.26, 2025.05.21) 등기 후 강제경매(2025.11.27, 주택도시보증공사)로 진행되었습니다. 주택임차권(2024.01.18)은 말소 예정입니다. 총 채권액은 520,061,767원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역에서 비슷한 면적의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 구로동 317-77 '삼성드림빌'(2023년 건축, 전용 36.84㎡, 5층)이 340,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산 시, 3.3㎡당 약 92.2만원입니다.

* 2026년 3월, 구로동 339-54 '은빈홈타운'(2002년 건축, 전용 35.32㎡, 1층)이 160,000,000원에 거래되었습니다. (1층 및 건축 연도 등을 고려할 때 특수 거래로 보입니다.)

* 2026년 3월, 구로동 779-42 '여명아트'(2003년 건축, 전용 68.99㎡, 3층)이 335,000,000원에 거래되었습니다. (면적 대비 가격이 낮아 비교에 신중이 필요합니다.)

4.2. 시세 평가

본 물건은 전용면적 33.36㎡(약 10.09평)이며, 2015년 건축되었습니다. 가장 근접한 비교 사례인 '삼성드림빌'(2023년 건축, 36.84㎡)의 거래가(340,000,000원)를 기준으로 산정 시, 본 물건의 적정 시세는 약 300,000,000원 ~ 330,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가(387,000,000원)는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 현황

본 물건은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택입니다. 이용 상태는 다세대주택이며, 기본적인 난방, 위생, 급배수 시설, 승강기, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 구로중학교가 있으며, 상업 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 특수 조건: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각으로 인해 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 절차 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 일부 제한: 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 등 일부 공법상 제한이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 중 여부 및 구체적인 임대 조건 등은 조사되지 않았습니다.

7. 종합 의견

서울특별시 구로구 구로동에 위치한 본 물건은 비교적 신축(2015년 건축)이며, 5층에 위치하여 주거 환경이 양호할 것으로 예상됩니다. 교통 및 주변 생활 인프라도 보통 수준입니다. 권리 관계는 명확하나, 임차인 관련 특수 매각 조건으로 인한 절차 확인이 중요합니다. 감정가가 시세 대비 높게 책정되어 있으므로, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물 상태 (사용승인 2015년)

* 5층 로열층에 위치하여 일조량 및 조망권 확보 가능성

* 임차인 보증금 인수 부담 없어 권리 관계 명확

* 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대

9. 예상 입찰가

* 감정가: 387,000,000원

* 최근 시세 분석 기반 적정 가치: 300,000,000원 ~ 330,000,000원

* 매수인이 인수하는 임차보증금: 0원

상기 분석을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 적정 입찰가는 310,000,000원으로 제시합니다. 이는 최근 시세 범위 내에서 감정가보다 낮은 수준으로, 성공적인 낙찰 및 투자 수익 확보를 위한 전략적 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.