나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13534 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "화곡역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 12층 건 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2021-07-29) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 사다리형 평지로서, 근생/오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 30m, 서측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

367-1, 367-2, 367-117 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접 합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평 표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2 025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03) 367-8, 367-116, 367-162 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축 사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 (수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법 >, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10. 20.~2026.12.31)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금324,000,000원 임대차계약일자 : 2021년11월13일 임차권자 : 전성빈

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13534 (1)

채권자: 주OOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제4층 제402호

용도: 오피스텔

감정가: 320,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.43㎡ (약 3.16평)

토지지분: 10.43㎡ (약 3.16평)

건물면적: 28.62㎡ (약 8.66평)

건물지분: 28.62㎡ (약 8.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

물건명세서 참고사항: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변에는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대로 형성되어 있습니다. 인근에 "화원중학교"가 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통 여건

차량의 자유로운 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 11월 27일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을3)입니다. 이를 기준으로 소멸되는 권리로는 전성빈의 주택임차권(을4)이 있습니다. 현재 소유권 이전(을2) 및 소유권 보존(갑1) 등기가 되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(전성빈)

* 보증금: 324,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 17일

* 확정일자: 2021년 12월 01일

* 배당신고일자: 2023년 10월 24일

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

임차인 전성빈은 대항력이 없으며, 보증금 324,000,000원에 대한 권리가 말소될 예정입니다. 이에 따라 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않게 됩니다. HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 경매를 신청하였으며, 채권자가 매수인에게 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 주상복합지대로, 상업 및 주거 기능을 동시에 갖추고 있습니다. 화곡역 역세권에 위치하며 유동인구 및 배후수요가 예상됩니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 화원중학교 인근

* 교통시설: 지하철 5호선 화곡역, 다수의 버스정류장

* 상업시설: 오피스텔 및 다세대주택 내 근린생활시설 존재

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

* 건물명: 파크아리온 제102동

* 사용승인일: 2021년 07월 29일 (비교적 신축 건물)

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 층수: 지하 0층 ~ 지상 12층 (본건 4층)

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 창호: 샷시 창호 등

5.2. 내부 설비

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 옥내 소화전 설비, 기계식 주차장 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공항 중요시설물 보호지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본 토지는 공항시설보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발에 있어 법적인 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 공항시설법에 따른 수평표면구역에 해당하여 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 존재 여부

현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과상, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지는 않습니다. 다만, 지역 특성상 주변 개발 계획이나 환경 변화에 따른 잠재적 영향은 지속적으로 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축인 오피스텔입니다. 화곡역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 시세 대비 감정가가 적정하게 책정된 것으로 보입니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 공항 관련 법규 및 지역 지정 구역으로 인한 개발 제한 가능성은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 활용이 가능합니다.

* 편리한 교통: 지하철 5호선 화곡역 도보 이용이 가능한 역세권 입지입니다.

* 보증금 미인수: 임차인이 대항력이 없어 임대 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 주변 환경: 주상복합지대로 상업시설 및 주거시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 320,000,000원이며, 임차인의 보증금 324,000,000원이 있으나 대항력이 없어 매수인이 인수하지 않는 조건입니다. 또한, 채권자(HUG)가 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하므로 실질적인 인수 부담은 없습니다.

최근 부동산 시장 상황과 본 물건의 입지, 신축 연식, 권리관계 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 있습니다. 임차인이 보증금을 회수하지 못할 위험은 있으나, 이는 배당 절차를 통해 일부 해소될 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가인 320,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위에서 결정될 것으로 판단됩니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 주변 오피스텔의 실거래가 및 임대 시세 정보를 추가로 분석하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.