나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13541 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 380-9 포르테하임 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋감정 · 평가일 2025.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제2층 제202호로서 (사용승인일자: 2021. 5. 18.) 외벽: 석재붙임 등 마감. 창호: 샷시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 세장형 토지로서, 건부지(도시형생활주택(단지형다세대))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 11m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지1, 2: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 380-9번지, 포르테하임 제2층 제202호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13541 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 422,000,000원이며, 토지면적은 26.05㎡(약 7.88평), 건물면적은 42.94㎡(약 12.99평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제2층 제202호로, 2021년 5월 18일에 사용승인되었습니다.

매각대상은 토지와 건물이 일괄매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 남동측으로는 약 11m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

주변에 혐오시설로 판단될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았으나, 상세한 현장 조사를 통해 최종 확인하시는 것을 권장합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13541, 접수일자 2025-11-27)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 아래 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 압류(체납징세): 2022-07-26 접수 (말소 예정)

* 주택임차권(양진서): 2023-08-01 접수 (말소 예정)

* 강제경매(채권자 주택도시보증공사): 2025-11-27 접수 (본 건 경매)

임차인 현황 및 등기부 요약에 따르면, 주택도시보증공사(양진서)가 보증금 385,000,000원, 차임 0원으로 임차 중이며 2021년 6월 29일 전입, 2021년 5월 28일 확정일자를 받았습니다.

하지만 본건은 "HUG 인수조건 변경" 및 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"으로 진행되므로, 해당 임차인의 보증금 385,000,000원은 매수인에게 인수되지 않으며, 임차권 등기 또한 말소될 예정입니다.

따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 시세 자료 분석 결과, 유사한 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례들은 다음과 같습니다.

* 2018년식, 37.05㎡(약 11.2평) 건물이 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다. (약 809.7만원/㎡)

* 2000년식, 53.84㎡(약 16.3평) 건물이 2026년 5월 255,000,000원에 거래되었습니다. (약 473.6만원/㎡)

* 1995년식, 41.32㎡(약 12.5평) 건물이 2026년 5월 169,000,000원에 거래되었습니다. (약 409.0만원/㎡)

본건은 2021년식으로 비교적 신축이며, 전용면적 42.94㎡(약 13평)입니다. 가장 최근 연식인 M펠리체(2018년식, 37.05㎡)의 거래 가격(300,000,000원)을 기준으로 환산 시, 본건의 면적(42.94㎡)으로는 약 347,700,000원 수준의 시세를 형성할 수 있습니다.

다만, 본건의 감정가는 422,000,000원으로, 비교 사례의 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 향후 유찰 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조로, 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 사용승인일자는 2021년 5월 18일로 비교적 신축 건물입니다.

"신월초등학교" 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호하며, "화곡역"을 통한 시내 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 제한 사항이 다수 존재합니다.

* 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 여러 법규에 의한 행위 제한이 있을 수 있습니다. 특히 공항 관련 구역 지정은 소음이나 고도 제한 등의 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 감정평가액 대비 최근 실거래가 수준이 낮아, 재감정가 하락 또는 추가 유찰 가능성이 있습니다.

* 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있으나, HUG의 명확한 인수 조건 및 말소 절차에 대한 이해가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 임차인 관련 명도 리스크가 거의 없는 것이 큰 장점입니다.

또한, 화곡역 인근 및 초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

그러나 감정가가 비교적 높은 수준으로 책정되어 있어, 실거래가 수준과의 차이가 발생하고 있습니다. 이러한 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2021년 사용승인된 신축 건물로 내부 상태 및 상품성이 우수합니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 임차인 관련 대항력 포기 조건으로 명도 부담이 매우 적습니다.

* 지하철 5호선 화곡역 및 초등학교 인근으로 입지 조건이 양호합니다.

* 감정가 대비 시세가 낮아, 유찰 시 시세보다 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 422,000,000원입니다.

비교 사례로 제시된 M펠리체(2018년식, 37.05㎡)가 2026년 5월 300,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 평당 약 810만원의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 면적(42.94㎡)에 동일한 평당 단가를 적용하면 약 347,700,000원 수준이 됩니다.

본건은 M펠리체보다 건축 연도가 최신(2021년식)임을 감안하여, 시세보다 약간 높은 가격으로 입찰가를 산정합니다.

인수해야 할 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 370,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.