나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13484 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 975-16 마르니 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재"강서구청"남측 인근에 위치하는 마르니 제5층 제502호로서 주위는 단독주택, 연립 및 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건 내 제5층 제502로서 외벽 : 치장벽돌 붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 등고 평탄한 2필 일단의 가장형 토지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1). 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 2). 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 유사 물건의 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13484 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 975-16 마르니 제5층 제502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 245,000,000원

토지면적: 13.85㎡ (약 4.19평)

건물면적: 18.77㎡ (약 5.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보, HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건 매각

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립 및 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

채권자: 주OOOOOOO (부동산강제경매)

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13484)

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리.

인수되는 권리:

* 임차인 현황:

* 김현우 (주택도시보증공사): 보증금 240,000,000원, 전입일자 2023-03-10, 확정일자 2023-02-21, 배당신고일자 2023-10-04, 대항력 없음. (등기부 요약상 '말소' 처리됨)

* 윤성미: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-11-07, 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 0원

특별 매각 조건:

채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

주의사항:

임차인 윤성미는 대항력이 있으나 보증금이 0원인 특이사항이 있습니다. 매각 조건에 따라 임차인의 대항력 포기 등이 수반될 수 있으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 관련 법률 검토 및 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 산재해 있습니다.

최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 종합적으로 고려할 때, 지역 내 부동산 거래는 활발하게 이루어지고 있습니다.

다만, 본건 자체의 특정 상업 기능이나 상권 분석에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물: 마르니 (MARNI) 집합건물, 2023년 2월 2일 사용승인.

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제502호.

외벽: 치장벽돌 붙임 등. 창호: 샷시 창호.

내부 이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대). (내부 상태는 소유자 및 이해관계인의 부재로 인해 외부 조사만 실시되었으며, 유사 물건을 기준으로 감정평가되었습니다.)

설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(윤성미): 전입일자(2025-11-07)가 말소기준권리(2025-11-25)보다 앞서 대항력이 인정되나, 보증금이 0원입니다. 특별매각조건에 따라 매수인이 인수하는 임차보증금은 없으나, 명도 과정에서의 잠재적 이슈를 신중하게 검토해야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 외부 조사만 실시되어 내부 상태를 직접 확인할 수 없어, 실제 현황과 다를 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 제한 사항이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 2025.8.26~2026.8.25 / 아파트 용도, 2025.10.20~2026.12.31)으로 지정되어 있어 향후 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 확인: 인근 혐오시설 존재 여부에 대한 철저한 확인이 필요하며, 외부 지도 서비스 등을 통해 조사해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2023년 준공)인 도시형생활주택으로, 주거지 내에 위치하여 기본적인 생활 환경은 양호합니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이라는 특이사항과 함께, 매각조건으로 인한 명도 관련 이슈가 잠재적 리스크로 존재합니다.

토지이용계획상의 여러 제한 사항, 특히 토지거래허가구역 지정 여부는 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 주거 환경: 강서구청 인근의 잘 갖추어진 주거 지역에 위치합니다.

* 소형 면적: 18.77㎡ (약 5.68평)의 전용면적으로 1인 가구 또는 소규모 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

* 보증금 미인수: 인수 보증금 합계가 0원이므로, 임차인 보증금 관련 재정적 부담이 없습니다. (단, 명도 관련 절차는 별도 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 245,000,000원입니다.

최근(2026년 5월) 주변 다세대주택 매매 사례를 보면, 면적과 건축 연도에 따라 16,900만원에서 30,000만원까지 다양하게 거래되었습니다.

본건은 비교적 신축 건물이며, 감정가 및 주변 시세를 고려할 때, 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 토지 거래 허가 등)를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

인수 보증금이 0원이므로, 임차인 보증금 관련 재정적 부담은 없습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근을 권하며, 예상 입찰가는 210,000,000원에서 230,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.