나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13499 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센테 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 업무용빌딩, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리 지하철 까치산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 제4층 제401호로서 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 평지로 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 남측으로 로폭 8미터 내외 도로와 접하고, 동측으로 로폭 3미터 내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 924-6번지 기준: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~ 2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13499 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

주소: 서울특별시 강서구 화곡동 924-6, 리치아파트 제106동 제4층 제401호

건물 용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 4층

준공일: 2022년 01월 25일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 8.33㎡ (약 2.52평)

건물 전용 면적: 26.94㎡ (약 8.15평)

건물 연면적 (총 동): 1676.78㎡ (약 507.27평)

건축 면적 (건폐율 적용): 154.67㎡ (약 46.79평)

토지 지분: 8.33㎡ (약 2.52평)

건물 지분: 26.94㎡ (약 8.15평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 기타 기본 정보

감정가: 337,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 업무용 빌딩, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 까치산역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획시설이 적용되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

말소기준권리는 2023년 06월 16일자 구로세무서장의 압류(갑6)입니다.

본 경매 사건(강제경매, 갑8) 및 그 이후 접수된 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 현재 최고가 낙찰 시 인수되는 권리는 없어 보입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (진용원)

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 05월 16일

확정일자: 2022년 05월 06일

대항력: 없음 (등기부 요약 및 권리분석상)

주의사항: 본 건은 특별매각조건으로, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이에 따라 임차인의 보증금 350,000,000원은 매수인이 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 말소기준권리

말소기준권리: 구로세무서장 압류 (2023.06.16)

위 말소기준권리보다 선순위인 권리나, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 본 건에서는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

화곡동 지역은 오피스텔, 주거, 근린생활시설이 복합적으로 분포된 지역으로, 지역 내 유동인구와 배후수요가 꾸준히 유지되는 특징을 가집니다.

본 건이 위치한 일반상업지역은 업무 및 상가 이용이 편리합니다.

4.2. 주변 시설

주변 검색 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 본 건은 공항 소음 구역(수평표면구역, 대공방어협조구역)에 포함되어 있어 소음 관련 민감도가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

반경 1km 내외에 대형 마트, 편의점, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

도보 가능한 거리에 초등학교, 중학교가 위치하고 있으며, 주변 지역에 다수의 학원가도 형성되어 있습니다.

5.3. 녹지/휴식공간

인근에 소규모 공원 및 녹지 공간이 분포하고 있어, 일상적인 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상으로는 낙찰 후 인수할 권리가 없어 명확한 편이나, 입찰 전 특별매각조건 이행 여부(임차권 등기 말소 등)를 최종 확인해야 합니다.

6.2. 임대차 관련

임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 장점입니다. 그러나 특별매각조건이 제대로 이행되지 않을 경우의 리스크는 사전 검토가 필요합니다.

6.3. 기타

토지이용계획 상 공항 관련 보호구역 및 규제 지역에 포함되어 있어, 향후 개발이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

건축물은 비교적 신축(2022년 사용승인)이나, 13층 건물 중 4층에 위치하여 채광이나 조망은 주변 건물과의 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인)의 오피스텔입니다.

교통 및 편의시설 접근성이 양호하며, 현재 등기부상 인수할 권리가 없어 권리관계가 명확합니다.

임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 본 건의 주요 장점입니다.

다만, 공항 관련 규제 지역에 포함되어 있다는 점과 특별매각조건 이행 여부 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

최신 축의 오피스텔로 관리비 및 유지보수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

역세권(까치산역 근접) 오피스텔로 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

낙찰 후 인수하는 보증금이 없어 초기 투자 부담이 상대적으로 적습니다.

입지 대비 저평가 가능성을 고려한 접근이 유효할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 337,000,000원이며, 전용면적 약 8.15평 (26.94㎡) 기준입니다.

신축 오피스텔임을 감안할 때, 주변 시세 대비 감정가 수준을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 대비 10~15% 가량 할인된 가격을 목표로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 295,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.