나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13475 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 우장초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 화곡로 후면의 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철 화곡역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지, 내장타일 등 창호 : 샷시창호.

이용상태

도시형생활주택(후면건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 도시형생활주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 남서측으로 로폭 6미터 내외, 북서측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20. ~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13475 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제5층 제503호

1.2. 물건 현황

용도: 도시형생활주택

감정가: 300,000,000 원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.3. 면적 정보

토지 면적: 19.24㎡ (약 5.82 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 27.98㎡ (약 8.46 평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 19.24㎡

건물 지분: 27.975㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 우장초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리(강제경매) 상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-01

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인임에도 보증금 및 차임이 0원인 특이사항이 있어 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (최 )

보증금: 295,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-13

확정일자: 2021-08-19

배당신고일자: 2023-09-27

대항력: 없음

비고: HUG 보증 대상자로, 배당 신고를 하였으며 대항력이 없는 임차인입니다.

3.3. 인수되는 권리

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 다만, '대항력 있음'으로 기재된 이 임차인의 명도 문제는 별도 검토가 필요합니다.

3.4. 특별 매각 조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하지 않음을 명확히 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건은 주택가에 위치하며, 주변에는 소규모 상가 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

인근에 우장초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주거지로서 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 정보

건축년도: 2020-2021년 (사용승인일 2021-07-02)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

'대항력 있음'으로 표시된 이 임차인이 보증금 0원임에도 불구하고 점유를 지속할 가능성이 있습니다. 명도 소송 및 강제집행 절차 진행 시 시간과 비용이 발생할 수 있으며, 이는 입찰가 산정에 중요한 고려사항입니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한

본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 공항 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 토지 이용 규제를 받고 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건에 직접적인 영향을 미치는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 신축(2020-2021년)에 가까운 도시형생활주택으로, 소유권 이전 등기 및 권리 관계가 명확한 부동산 강제경매 물건입니다. 특히, 매각으로 모든 등기부상 권리가 소멸되어 매수인이 깨끗한 권리를 취득할 수 있다는 점이 장점입니다. 하지만 '대항력 있음'으로 표시된 임차인의 존재가 명도 과정에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있으며, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다. HUG 관련 특수 매각 조건은 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 관련 불확실성을 내포합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020-2021년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 강제경매 절차를 통해 모든 권리가 말소되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 잠재적 시세 상승: 강서구 지역의 개발 가능성과 신축 건물이라는 이점을 바탕으로 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 명도 완료 시 활용도 높음: 임차인 명도 완료 후 실거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 주변 시세 분석

감정가: 300,000,000 원

최근 매매 사례 중 유사한 신축 연도(2018년)의 M펠리체(830-5)는 37.05㎡ 면적으로 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 27.98㎡ 면적으로, 같은 조건이라도 면적 차이를 고려해야 합니다. M펠리체의 평당 단가(약 809만 원/㎡)를 적용 시, 본 건의 예상 시세는 약 226,636,460원 수준입니다. 하지만 감정가는 300,000,000원으로 책정되어 있어, 이는 신축 건물임을 감안한 시세 반영으로 보입니다.

9.2. 투자 고려사항 및 예상 입찰가

본 건의 가장 큰 변수는 '대항력 있음'으로 표시된 임차인 이 의 명도 문제입니다. 명도 비용 및 소요 시간을 고려하여 입찰가 산정에 신중해야 합니다. 또한, HUG 인수조건 변경 등 특수 매각 조건을 면밀히 검토하여 예상치 못한 추가 비용이 발생하지 않도록 해야 합니다.

위의 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 특히 명도 리스크를 감안하여, 210,000,000원에서 240,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.