나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13519 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 171-26 제10층 제1003호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동에 소재하는 "영동초등학교" 북측 인근에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설 및 업무시설과 아파트 및 다세대주택등의 공동주택이 혼재하여 형성되어 있는바 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하고 북서측 원거리에 지하철 2,9호선 환승역인 "당산역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층건(사용승인일자: 2021. 7. 20)중 제 10층 제 1003호로 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시이중창임

이용상태

다세대주택으로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 방2, 거실겸주방, 욕실

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 기계식 주차설비등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로 인접지 및 접면도로와는 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(오피스텔등)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6미터폭(국회대로53길)의 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육 지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임 2) 본건이 속한 구분건물은 2층 ~ 9층은 오피스텔 22개호, 10층은 다세대주택 3세대로 집합건축물대장에 등재되어 있음

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13519 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 당산동 171-26 제10층 제1003호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 오피스텔 및 다세대주택 혼합 건물 내 다세대주택)

* 감정가: 345,000,000원

* 토지면적: 8.90㎡ (약 2.69평)

* 건물면적: 27.72㎡ (약 8.39평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 서울특별시 영등포구 당산동에 위치하며, 영동초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트 및 다세대주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 여건은 보통입니다.

* 교통 상황: 차량 출입은 원활하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있습니다. 북서측 원거리에는 지하철 2, 9호선 환승역인 '당산역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 본건은 남측으로 약 6미터 폭의 포장도로(국회대로53길)와 접하며, 출입도로 상태는 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 10월 28일자 양천구(서울특별시)의 압류 (갑5) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 04월 29일

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 347,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 09월 13일

* 확정일자: 2021년 09월 13일

* 배당신고일자: 2023년 08월 16일

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다. (단, 특별 매각조건 확인 필요)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없으나, 지상권 개요 등은 미기재 상태입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설 및 상권 특징: 본건이 위치한 당산동 일대는 주거, 업무, 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 영동초등학교를 중심으로 교육 시설과 근린생활시설이 분포하며, 영등포구청 및 당산역 인근의 상업 지구 접근성도 양호합니다.

* 건물 용도 혼재: 해당 건물은 2층부터 9층까지 오피스텔 22개 호실, 10층은 다세대주택 3세대로 구성되어 있어 주거 및 업무 기능을 동시에 제공합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 준공 연도: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 중 제10층 제1003호이며, 2021년 7월 20일에 사용승인되었습니다.

* 건물 이용 상태: 내부 구조는 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급탕 및 급배수 위생 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 폐기물매립시설 설치제한지역은 잠재적인 환경 문제와 연관될 수 있습니다.

* 협소한 토지 면적: 구분건물임에도 불구하고 토지 지분 면적이 8.90㎡로 매우 협소한 편입니다.

* 공동 담보: 공동 담보로 설정되어 있어, 담보물 전체의 경매 진행 시 물건 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. (구체적 내용은 추가 확인 필요)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경은 복잡한 계약 관계를 시사하며, 매각 조건 및 관련 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 건물 내 다세대주택으로, 비교적 좋은 입지와 시설을 갖추고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차권자로 등장하며, 임차보증금 347,000,000원에 대한 대항력 포기 및 인수 조건 변경이라는 특이사항이 있습니다. 이는 매수인에게 임대차보증금 부담이 없다는 점을 시사하지만, 관련 절차 및 조건에 대한 철저한 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 토지 이용 제한 사항은 다소 있지만, 신축 건물이라는 점과 HUG 관련 복잡한 권리가 소멸 조건으로 매각된다는 점에서 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신식 건물을 취득할 수 있습니다.

* 교통 및 입지: 당산역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 영등포구의 주요 생활 및 업무 지구 접근성이 좋습니다.

* HUG 관련 보증금 미인수: 특별 매각조건에 따라 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되므로, 초기 자금 부담을 줄일 수 있습니다. (단, 채권자의 잔여 청구권 포기 조건 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거: 감정가 345,000,000원을 기준으로, 최근 주변 실거래가 (17.4㎡ 기준 120,000,000원, 32.84㎡ 기준 370,000,000원)와 본 건의 준공 연도(2021년)를 고려하였습니다. 특히, 임차인(HUG)의 보증금 347,000,000원이 매수인에게 인수되지 않는 조건이므로, 실질적인 취득 비용은 감정가 및 시세 대비 유리할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 320,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.