나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63662 [2] 경기도 고양시 일산동구 장항동 610-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1은 경기도 고양시 일산동구 설문동 소재 "성석초등학교" 북측 원거리에 위치하는 토지이고, 기호 2은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 "장항1동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 본건 주위 일대는 농경지 및 농가주택, 인근 및 근거리에 아파트 단지 등이 혼재하는 시가지 주변 농경지대로서, 주위환경은 원만시 됩니다.

교통상황

본건 인근에 노선버스 및 간선버스 승강장이 소재합니다.

형태 및 이용상태

인접 필지와 대체로 등고 평탄시되는 기호 1은 정방형의 토지로서 전으로 이용중이고, 기호 2는 세장형의 토지로서, 단독주택(기호 3)의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호 1 은 북측으로 약 3m 내외의 도로와 접하고, 기호 2 는 "일반건축물대장- 건축물 현황도" 상 인접구거 일부를 "목적외 사용승인"을 득한 진입로가 있으나, 현황 미개설 상태로서, 인접필지(장항동 610-1)의 차량진입로 및 철재 출입문을 현황 본건의 진입로 및 출입문으로 같이 사용하고 있는것으로 추정됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 농림지역 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호 구역(전방지역:25km)(해발고도55m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국 인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지). 기호 2: 농림지역 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥 구역<농지법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08 -26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상 이며, 기타사항은 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3: 경량철골조 샌드위치 판넬지붕 1층 건으로서 외벽: 비닐사이딩 등 창호: 샷시창호 입니다.

이용상태

기호 3: "일반건축물대장-건축물현황도" 와 육안으로 외부에서 확인한바, 단독주택 입니다. (후면 "건물이용상태" 참조)

설비내역

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부합물 및 종물

㉠ 벽체를 이용한 판넬조 판넬지붕 1층, 주택 일부, 약 9㎡ ㉡ 벽체를 이용한 판넬조 판넬지붕 1층, 연결통로, 약 34㎡

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2의 지목은 대지이고 현황은 목록3 단독주택의 부지로 대부분 이용중
3. 목록 2는 인접필지(장항동 610-1)과 토지의 진출입을 위한 외부출입문 및 제시외 건물 기호 'ㄴ' 및 노상 주차장 부분, 차량진입을 위한 진입로 등도 같이 사용중
4. 목록3의 부속물인 '상수관로와 정화조'가 목록 2 토지 지하에 매설되어 있지 않고, 인접지번(장항동 610-1: 상수관로, 장항동 610-14:정화조)에 매설되어 있는 것으로 조사됨(별지 참고도는 인접지 소유자의 개별측량에 의함)
5. 2026.2.23.자 일산동구 사실조회회신에 따르면, 목록3 건물은 농지법 32조에 근거하여 농업인(1,000㎡의 농지를 소유한 자로서, 농지대장을 갖고있거나, 농업경영등록체 확인서가 발급가능한자)만 취득가능하고, 비농업인이 취득할 경우 동법 59조에 따라 고발조치(5년이하의징역 및 5천만원이하의벌금처함)되고, 동법 42조의 2 및 63조에 따라 이행강제금이 부과될수있다 있다함
6. 목록3은 농업인 등 적격자만 취득할 수 있음(매각결정기일까지 농업인등 적격자임 소명 안되면 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63662 (2)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 610-10

용도: 단독주택

감정가: 326,670,000원

토지면적: 221.00㎡ (약 66.85평)

건물면적: 100.00㎡ (약 30.25평)

건물 제시외면적: 43.00㎡ (약 13.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장항대토유한회사 (추정)

건축물 현황:

- 구조: 경량철골구조

- 지붕: 샌드위치판넬

- 사용승인일: 2001년 11월 23일

- 주요용도: 단독주택

2. 입지조건

* 주변환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택, 인근 및 근거리에 아파트 단지 등이 혼재하는 시가지 주변 농경지대로서, 주변 환경은 원만한 편입니다.

* 교통상황: 본건 인근에 노선버스 및 간선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 토지(기호 1)는 북측으로 약 3m 내외의 도로와 접하고 있습니다. 토지(기호 2)는 건축물대장상 외부출입문 및 진입로가 있으나 현황 미개설 상태이며, 인접 필지(장항동 610-1)의 차량 진입로 및 외부 출입문을 같이 사용하고 있는 것으로 추정됩니다. 이는 향후 이용에 있어 불편함이나 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 이용상태: 토지(기호 1)는 전으로 이용 중이며, 토지(기호 2)는 단독주택(기호 3)의 건부지로 이용 중입니다.

* 주변 시설: 북측 원거리에 "성석초등학교"가 위치하며, 남서측 인근에 "장항1동 행정복지센터"가 소재합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수되는 권리: 해당사항 없습니다.

* 말소기준권리: 2023년 11월 9일자 장항대토유한회사의 가압류 (접수일 기준)

* 채권 총액: 686,511,300원

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원. 임차인 정보 없음.

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 주택, 아파트 단지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 상업시설 밀집 지역과는 다소 거리가 있어, 상권 형성이 활발하다고 보기는 어렵습니다. 주로 주변 지역 주민들을 대상으로 하는 소규모 상업 시설이나 서비스업종이 입점할 가능성이 있습니다. 또한, 농림지역 및 농업진흥구역에 해당하여 일반적인 상업적 개발보다는 농업 관련 시설이나 농촌형 주거 시설에 대한 잠재력이 있을 수 있습니다. 인근에 대규모 주거 단지나 킨텍스 등 개발이 진행 중인 지역과의 연계성을 고려할 때, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 존재하나, 이는 토지이용계획 및 용도 제한 등에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주요 시설: "성석초등학교" 및 "장항1동 행정복지센터"가 근거리에 위치합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 지역 개발에 따라 편의시설이 점진적으로 확충될 가능성이 있습니다. 다만, 현재로서는 대형마트, 병원 등 주요 편의시설까지는 다소 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교육시설: "성석초등학교"가 인접해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 서울시에서 운영하는 쓰레기 소각장, 하수처리장 등 대규모 환경기초시설이나 차량기지 이전 논란 등이 있었으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성이 명확히 나타나지는 않았습니다. 그러나 광역 소각장 설치 관련 지역사회 갈등이 존재한다는 점은 인지할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농업인 취득 제한: 본건 건물(목록3)은 농지법에 따라 농업인만 취득 가능합니다. 농업인이 아닌 비농업인이 취득할 경우 농지법 위반으로 고발 조치(5년 이하 징역 또는 5천만원 이하 벌금) 및 이행강제금 부과될 수 있습니다. 매수인은 매각 결정기일까지 농업인 자격을 소명해야 하며, 이를 소명하지 못할 경우 입찰 보증금이 반환되지 않습니다.

* 도로 및 진입로 공유: 본건 토지는 인접 필지(장항동 610-1)와 진출입을 위한 외부 출입문, 노상 주차장, 차량 진입로 등을 공유하고 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 관리, 분쟁 발생 시 어려움을 야기할 수 있습니다.

* 부속 시설 매설 위치: 본건 건물의 부속물인 상수관로와 정화조가 본건 토지가 아닌 인접 토지에 매설되어 있는 것으로 조사되었습니다. 관련 시설의 유지보수 및 이용에 대한 확인 및 협의가 필요합니다.

* 제시외 건물 포함: 건물 면적 외에 43.00㎡ (약 13.01평)의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이는 주택 일부(약 9㎡)와 연결통로(약 34㎡)로 구성되어 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한: 본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(군사기지), 농업진흥구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따릅니다. 특히 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 대상 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 사용되는 토지에 대한 취득 시 허가를 받아야 합니다.

* 높은 채권 총액: 약 6.86억 원의 채권 총액은 본건의 재정적 부담이 상당함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다. 감정가는 3억 2천6백67만 원 수준이나, 가장 큰 리스크는 건물 취득 시 농업인 자격 제한이 있다는 점입니다. 비농업인은 법적 제재를 받을 수 있으며, 매수자는 이 자격 요건을 반드시 충족하고 소명해야 합니다. 또한, 인접 토지와의 도로 및 진입로 공유, 상수관로 및 정화조의 타 필지 매설 등은 향후 소유권 행사 및 관리 측면에서 잠재적인 분쟁 요인이 될 수 있습니다. 토지는 농림지역, 농업진흥구역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따릅니다. 이러한 여러 제약 조건으로 인해 일반 투자자보다는 해당 지역의 농업인으로서 실질적인 농업 경영 목적을 가진 구매자에게만 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 적격 농업인에게는 농지법상 규제 완화 시 가격 메리트 확보 가능성: 만약 농지법상의 취득 제한이 완화되거나, 적격 농업인에게는 법적으로 정해진 가격 외 추가적인 가격 협상이 가능할 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 주변 지역의 개발 계획(예: 일산테크노밸리, 창릉 3기 신도시 등)과 군사시설 제한 해제 소식 등은 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 이는 현 토지의 용도 제한과 무관하게 진행될 수 있는 부분이므로 직접적인 수혜 여부는 불확실합니다.

* 매우 제한적인 경쟁: 농업인 자격 제한으로 인해 경쟁 입찰자가 현저히 적을 것으로 예상되므로, 희소성을 가진 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 326,670,000원입니다. 그러나 '농업인만 취득 가능'이라는 매우 강력한 제약 조건과 인접 토지와의 도로 공유, 시설 매설 위치 문제 등 여러 리스크 요인을 고려할 때, 일반적인 경매 시장에서의 입찰가 산정 방식과는 다른 접근이 필요합니다.

일반적인 단독주택으로서의 시장 가치는 주변 시세를 통해 추정해 볼 수 있으나, 본 물건의 경우 농업인 자격 요건을 충족하는 구매자 풀이 매우 제한적이며, 해당 토지를 농업 경영에 활용하고자 하는 수요에 의해 가격이 결정될 것입니다.

주변 단독주택의 매매 사례를 보면 3억 5천만 원에서 5억 원 이상까지 거래되는 경향이 있으나, 이는 해당 지역의 농업진흥구역 지정 및 농업인 자격 제한이 없는 일반적인 경우입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 이러한 제약 조건을 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다. 적격 농업인이면서 본 물건을 필요로 하는 수요가 존재한다는 가정 하에, 감정가의 60% ~ 70% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 250,000,000원

이는 잠재적 구매자가 감수해야 하는 법적, 실질적 리스크를 반영한 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 법률 자문, 유사 농가 주택의 거래 사례 등을 충분히 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다. 특히, 농지법에 대한 정확한 이해와 본인이 농업인 자격을 갖추고 있는지 여부에 대한 철저한 검토가 선행되어야 합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석 (참고용):

요청하신 연립, 다세대, 빌라 관련 시세 정보는 본 건 단독주택 물건과 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다. 그러나 고양시 일산동구 장항동 인근의 빌라 및 아파트 단지 시세는 다음과 같습니다.

* 일산동구 장항동의 신축 빌라 분양가는 약 1억 8천만 원대부터 시작하며, 대형 빌라는 2억 원 이상입니다.

* 호수마을 아파트 단지들의 경우, 21평형 KB 시세가 4억 4천만 원 수준이며, 49평형은 8억 9천만원에서 9억 6천만원대에 형성되어 있습니다. 58평형의 경우 11억 2천만원 이상입니다.

* 최근 거래된 빌라 실거래가는 지역 및 면적에 따라 다르지만, 2억 원 초반대에서 3억 원대까지 형성되는 경우가 많습니다.

이러한 빌라 및 아파트 시세는 본 건 단독주택의 '농업인 취득 제한'이라는 특수성을 반영하지 않은 일반적인 시장 가격으로, 본 건의 예상 입찰가 산정에는 직접적인 참고 자료로 활용하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.