나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13488 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-41 르네빌 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택 등의 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통이 용 편의는 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, - 사용승인일: 2021년 8월 12일 - 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 완경사지대 내 비교적 평탄하게 조성된 장방형 토지로서, 현재 도시형생활 주택(단지형다세대)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연 립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기 간:2025.10.20.~2026.12.31) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13488 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-41 르네빌 제3층 제301호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제301호

사용승인일: 2021년 8월 12일

1.3. 면적 및 가격

감정가: 217,000,000원

토지면적: 16.19㎡ (약 4.90평)

토지지분: 16.19322㎡ (약 4.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.24㎡ (약 6.12평)

건물지분: 20.24㎡ (약 6.12평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 주요 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등의 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

본건 건물은 2021년 8월 준공된 5층 건물 내 3층에 위치하며, 철근콘크리트구조입니다. 토지는 완경사지대 내 비교적 평탄하게 조성된 장방형 토지로, 현재 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용 중입니다. 단지 남서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등입니다. 이는 공항 및 군사 시설과 관련된 지역 규제 사항으로, 건축물 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 5월 3일 인천세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: B

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-08-23, 대항력: 없음

* 임차인: J

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-09-01, 대항력: 없음

* 임차인: J (주택도시보증공사)

보증금: 267,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-01-10, 확정일자: 2021-12-27, 배당신고일자: 2023-10-13, 대항력: 없음

3.3. 권리 분석 요약

상기 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 또한, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 집합건물 등기부 요약상 을구의 주택임차권(이재승)은 말소 예정으로 확인되며, 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

제공된 최근 매매 정보 중 본건과 유사한 면적(약 6평) 및 건물 준공 연도(2019년)를 가진 매물(서울특별시 강서구 화곡동 366-36, 19.98㎡)이 2026년 7월 21,600만원(2억 1,600만원)에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

본건의 감정가는 217,000,000원이며, 유사 면적 및 연식의 실거래가가 21,600만원임을 고려할 때, 감정가는 현재 시장 시세와 부합하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

단지 인근에 서울화일초등학교가 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 건물 편의시설

건물 내 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특별매각조건 관련

본건은 'HUG 인수조건 변경' 및 '특별매각조건'에 따라, 매수인은 채권자(주택도시보증공사)로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의해야 합니다. 다만, 임차인들의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 매수인이 직접적으로 임차보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 지역 규제

토지이용계획상 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 지어져 깔끔한 상태를 유지하고 있습니다. 임차인 관련 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확한 편입니다. 다만, 공항 및 군사 관련 지역 규제가 존재하며, HUG 인수조건 변경에 따른 특별매각조건을 숙지해야 합니다. 주변 시세 대비 감정가가 적정 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태 양호

* 무인수 조건: 임차인 관련 인수 보증금 없음

* 입지: 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근 용이

* 향후 가치 상승 기대: 지역 개발 및 수요에 따른 시세 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

현재 감정가 217,000,000원을 기준으로, 주변 유사 물건의 최근 실거래가(21,600만원)를 고려할 때, 보수적으로는 감정가 수준에서, 적극적으로는 약 105% 수준까지 고려하여 217,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 개별적인 투자 판단에 따라 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.