나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13443 [1] 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 서측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 어반리더스 제3층 제301호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 지상5층건내 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2021.04.15) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한 허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 도시관리계획 입안중임. 기호2 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 도시 관리계획 입안중임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13443 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제3층 제301호

건물명: 어반리더스

용도: 도시형생활주택

사용승인일: 2021년 04월 15일

토지 면적: 18.62㎡ (약 5.63평)

건물 면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

감정가: 272,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 신월동 99-16에 소재한 어반리더스 건물 내 제3층 제301호입니다.

* 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 주변은 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 감정평가서상으로는 "월정초등학교" 서측 인근으로 설명되어 있습니다.

* 교통: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

* 건축물 정보: 본 건물은 2021년 4월 15일에 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 지하 1층, 지상 5층 건물 중 3층에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경13443)입니다.

* 권리관계:

* 임차인: 주택도시보증공사(정 ) . 보증금 269,000,000원, 차임 0원. 2021년 08월 13일 전입, 2021년 07월 20일 확정, 2023년 04월 14일 배당신고.

* 대항력: 없음.

* 주택임차권: 을3, 정유진, 269,000,000원. 등기부상 말소.

* 소유권 이전: 갑3, 2021년 08월 13일, 이지안.

* 강제경매: 갑4, 주택도시보증공사, 269,000,000원. 말소기준권리.

* 인수되는 권리: 특별매각조건에 따라 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 주의사항: 임차인 정 (보증금 269,000,000원)의 경우 대항력이 없으며, 특별매각조건에 따라 매수인에게 승계되지 않으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건의 세부 내용을 정확히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 개발 현황: 신월동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 도시형 생활주택 위주의 개발이 지속되고 있습니다.

* 상업 시설: 단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 공시지가 및 토지이용계획:

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 공항시설법 상 수평표면구역 및 진입표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 속합니다.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 및 아파트 등의 용도에 따라 지정기간이 상이합니다.

* 도시관리계획 입안 중인 지역이 있어 향후 토지 이용에 변화가 있을 수 있습니다.

* 시세 동향 (JSON 분석):

* 최근 2026년 5월 신월동 지역에서 거래된 유사 빌라/다세대 주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 55.27㎡ (연립, 1981년식) 210,000,000원 (약 379.9만원/㎡)

* 52.41㎡ (다세대, 2017년식) 302,000,000원 (약 576.2만원/㎡)

* 55.56㎡ (다세대, 2019년식) 329,000,000원 (약 592.1만원/㎡)

* 본건의 건물 면적은 29.91㎡로, 상기 거래 사례보다 작은 편이나, 2021년식으로 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

* 최근 거래된 신축급 다세대 주택의 시세(약 576만~592만원/㎡)를 고려하여, 본건(29.91㎡)의 시장 가치를 추정하면 약 173,478,000원 (29.91㎡ * 584만원/㎡) 수준으로 예상됩니다.

* 이는 본건의 감정가(272,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다. 감정평가 시점의 시장 상황이나 개별 물건의 특성이 반영된 결과일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 인근 학교: 감정평가서상 "월정초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주거환경: 동류형의 다세대, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 설비내역: 난방, 급배수, 위생 설비 등이 구비되어 있으며, 승강기 설비도 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인의 보증금이 2억 6900만원으로 높으나, 대항력이 없고 매각 조건상 매수인에게 인수되지 않습니다. 그럼에도 불구하고, 관련 법적 절차 및 HUG 인수 조건 변경 내용을 명확히 이해하고 잠재적 분쟁 가능성을 최소화해야 합니다.

* 토지이용계획: 토지거래계약 허가구역 지정, 도시관리계획 입안 중 등 규제 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 감정가와 시세 격차: 감정가(272,000,000원) 대비 자체 분석한 시장 시세 추정치(약 173,478,000원) 간의 큰 차이는 주요 리스크 요인입니다. 감정가가 과대 평가되었거나, 실제 시장 가치가 더 낮을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 혐오시설: 자체적인 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 주변 환경은 지속적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축 도시형생활주택으로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 임차인의 대항력이 없고 매각 조건상 보증금이 인수되지 않아 권리 관계는 비교적 명확합니다. 그러나 가장 큰 쟁점은 감정가(272,000,000원)와 최근 유사 물건 시세 분석을 통해 추정한 시장 가치(약 173,478,000원) 간의 상당한 괴리입니다. 입찰 결정 시 이 격차의 원인을 면밀히 파악하고, 현장 방문을 통해 실제 가치를 재확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 명확한 권리 관계: 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 절차 진행이 수월할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가와 시장 시세의 격차를 고려할 때, 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 도시형생활주택: 소형 주거 상품으로서 1인 가구 등 특정 수요층을 공략하기에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 272,000,000원입니다.

주변 신축급 다세대 주택의 시장 시세를 고려할 때, 본 건의 예상 시장 가치는 약 173,478,000원에서 200,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가와 시세 간의 큰 차이를 감안하여, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰가와 제반 비용(취득세, 법무사 비용 등)을 고려한 투자 수익률을 산정해야 합니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 230,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 15.4% 할인된 금액이며, 시장 시세를 일부 반영한 보수적인 가격입니다.

정확한 낙찰가 산정을 위해 반드시 현장 방문 및 최신 시세 재확인을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.