나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13503 [1] 서울특별시 구로구 고척동 134-112 황금캐슬 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 "고척초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 고척아이파크아파트,서울사든아파트 등과 고척초등학교, 고척중학교 등 교육기관이 혼재하고 있는 제2종일반주거지역내 도시형샐활주택(단지형다세대)으로 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 남측 근거리에 지하철 경인선 "개봉역"이 위치하나 이용사정은 원할한편은 아님. 남동측 인근의 경서로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용가능 함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건중 제4층 제401호로 2020.10.22.사용승인 되었음 필로티형으로 1층에 주차장 설치되었고, 방과 거실은 발코니확장형으로확장시공되었음. 마감구조는 외벽: 화강석판재 붙임. 내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감. 바닥: 강마루 및 일부 바닥재 타일마감. 창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 방2, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 발코니/테라스 등으로 이용됨.

설비내역

급배수.위생시설 구비되었고, 도시가스 보일로에 의한 개별난방, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 1층에 주차장 설치됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 가장형의 평탄한 지반으로 "황금캐슬"건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약6M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1): 도시지역, 제2종반주거지역(7층이하), 도로(접힙). 제3종구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구 역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165M(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위 사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계확법> 토지거래계약에관한 허거구역(대상:아파트, 지정기간:2026.10.20~20253.12.31), 토지거래 계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립.다세대, 지정 기간:2025.08.26~2026.08.25). 토지기호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-03-12)()7층이하), 도로(접합). 제3종구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구 역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165M(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위 사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계확법> 토지거래계약에관한 허거구역(대상:아파트, 지정기간:2026.10.20~20253.12.31), 토지거래 계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립.다세대, 지정 기간:2025.08.26~2026.08.25).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

입대관계: 현재 입주인은 월세로 임차중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임. *. 서울남부지방법원의 임차권등기명령(2023카임14509)에 의거 주택임차권 설정됨. (임차보증금:275,000,000원-.) 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13503 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 고척동 134-112 황금캐슬 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 279,000,000원

토지면적: 21.68㎡ (약 6.56평)

토지지분: 21.68㎡ (약 6.56평)

건물면적: 32.66㎡ (약 9.88평)

건물지분: 32.66㎡ (약 9.88평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

황금캐슬, 도시형생활주택(단지형다세대), 2020년 10월 22일 사용승인, 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 4층.

전용면적: 32.66㎡ (약 9.88평)

대지권 면적: 21.68㎡ (약 6.56평)

특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건 매각.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 고척동에 위치하며, "고척초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 고척아이파크아파트, 서울사든아파트 등 다양한 주거 형태와 고척초등학교, 고척중학교 등 교육 시설이 혼재되어 있습니다.

이는 제2종일반주거지역에 해당하며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건 측면에서는 차량 출입이 용이합니다. 지하철 경인선 "개봉역"이 남측 근거리에 위치하나, 이용 편의성은 원활한 편은 아닌 것으로 파악됩니다. 남동측 인근 경서로를 운행하는 노선버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

건물은 북서측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 7월 28일 접수된 부산지방법원 2023카단104610호 가압류(채권자: 부산신용보증재단)입니다.

등기부등본상 소유권보존 등기일은 2020년 10월 30일이며, 소유권이전 등기는 2021년 10월 15일에 이루어졌습니다.

그 외 가압류(토스뱅크주식회사) 및 강제경매(주택도시보증공사) 등기 등이 존재했으나, 모두 말소 예정 권리입니다.

총 등기부채권액은 약 315,294,853원입니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김광현)

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-08

* 확정일자: 2021-08-30

* 배당신고일자: 2023-10-19

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각)

* 비고: HUG 인수조건 변경.

본 물건은 특별매각조건에 따라 임차인의 대항력 등은 소멸될 것으로 예상되며, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 고척동 지역은 주거 단지가 밀집해 있으며, 주변에 학교들이 위치하여 비교적 조용한 주거 상권을 형성하고 있습니다.

상업 시설은 인근 아파트 단지 및 주택가를 중심으로 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

다만, 대중교통 접근성 측면에서 개봉역 이용이 다소 불편하다는 점은 상권 활성화에 제한적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 도시형생활주택으로, 2020년 10월 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

내부 구조는 방 2개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개, 발코니/테라스로 구성되어 있으며, 발코니 확장 시공되었습니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 1층에 필로티 주차장이 설치되어 있습니다.

내부 마감은 외벽 화강석판재, 내벽 종이벽지 및 타일, 바닥 강마루 및 타일 등으로 시공되었습니다.

급배수, 위생, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지, CCTV 등 기본적인 주거 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 조건: 본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인이 주택도시보증공사에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 이로 인해 매수인은 별도의 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, HUG 인수조건 변경에 대한 상세 내용을 반드시 명확히 확인해야 합니다.

* 교통 이용 편의성: 개봉역 이용이 원활하지 않다는 점은 출퇴근 등 대중교통 이용 시 불편을 야기할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본 물건이 위치한 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 고척동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이자 철근콘크리트 구조의 장점을 가지고 있습니다. 주변 환경은 주거 단지와 교육 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 여건은 갖추고 있습니다.

다만, 대중교통 이용 편의성이 다소 떨어지고, 토지이용계획 상 여러 규제 사항이 존재합니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, HUG 관련 특수 조건이 존재하므로 계약 전 관련 내용을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다. 채권 총액은 감정가 대비 과도하지 않은 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 연도 (2020년 사용승인)

* 소형 주거 공간으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 수요 고려 가능

* 서울시 구로구 지역 내 위치

9. 예상 입찰가

감정가: 279,000,000원

주변 시세 분석:

최근 3개월간 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 물건과 유사한 면적(약 9.88평) 및 연식(2020년식)을 가진 경우, 단위 면적당 2600만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

예시:

골드리치빌 (29.59㎡, 2019년식) 2026년 3월 매매가 233,000,000원 (약 26,033,500원/평)

동건덕의센트레빌 (39.55㎡, 2016년식) 2026년 3월 매매가 313,000,000원 (약 26,170,500원/평)

본 물건의 면적(32.66㎡)을 고려한 시장가치 산정 시 약 257,000,000원 수준으로 추정됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

종합적인 고려사항(감정가, 주변 시세, HUG 조건, 교통, 규제 등)을 바탕으로 보수적인 접근이 필요하며, 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.