나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13480 [1] 서울특별시 양천구 신정동 926-3 더에스에스타운 제102동 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 양천구 신정동 소재 "서울양동초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 소규모 아파트, 다세대주택, 빌라 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 5호선 "신정역" 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층건 내 제6층 제601호로서, 외 벽: 석재 붙임 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 스프링클러설비 및 지하주차장 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고·평탄한 가장형 토지로서, 주거용(공동주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북측으로 노폭 약 18미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12)<건축법>, 원추표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정기간: 2025.6.17. ~ 2026.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13480 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 926-3 더에스에스타운 제102동 제6층 제601호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 410,000,000원

토지면적: 18.60㎡ (약 5.63평)

토지지분: 18.60㎡ (약 5.63평)

건물면적: 29.65㎡ (약 8.97평)

건물지분: 29.65㎡ (약 8.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경, 임차인 보증금 및 임차권 등기 말소 조건 매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

서울특별시 양천구 신정동 소재 "서울양동초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 아파트, 다세대주택, 빌라 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 "신정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 가까이 있어 전반적인 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

주변 시설:

본건은 주거지역에 위치하며, 초등학교 및 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 제공된 정보 상으로는 특별히 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

(갑3) 영등포세무서장 압류 (2023-10-16 접수)

소멸되는 권리:

(갑4) 주택도시보증공사 가압류 (2023-10-17 접수, 1,023,000,000원)

(갑5) 주택도시보증공사 강제경매 (2025-11-25 접수, 360,000,000원)

(을3) 최진희 주택임차권 (2023-10-06 접수, 360,000,000원, 말소 예정)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

기재된 내용상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최진희 (마스킹 후: 최 )

* 보증금: 360,000,000원 (단, 본 매각 조건에 따라 매수인 인수 없음)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-27

* 확정일자: 2021-10-25

* 배당신고일자: 2023-10-06

* 대항력: 없음 (제공된 정보상)

* 비고: 임차인의 보증금은 본 매각 조건에 따라 매수인이 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

특별매각조건:

채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 비교 (JSON 데이터 분석):

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON을 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 송원빌라 (23.14㎡, 5층, 2002년식): 2026년 5월 6일 거래, 13,000만원. (면적당 약 562만원/㎡, 약 186만원/평)

* 현대빌라B동 (36.89㎡, 2층, 1991년식): 2026년 5월 1일 거래, 22,500만원. (면적당 약 610만원/㎡, 약 202만원/평)

* 준쉐르던스 (54.27㎡, 3층, 2002년식): 2026년 5월 2일 거래, 40,000만원. (면적당 약 737만원/㎡, 약 243만원/평)

본건과의 비교:

* 본건이 속한 "더에스에스타운"은 2021년에 준공되어 비교적 신축에 해당합니다. 반면, 비교 대상 거래 사례들은 2002년, 1991년식으로 건축 연도가 오래되었습니다. 일반적으로 신축 건물은 오래된 건물에 비해 높은 시세를 형성하는 경향이 있습니다.

* 본건의 면적은 29.65㎡ (약 9평)으로, 가장 유사한 면적의 거래 사례인 송원빌라(23.14㎡, 약 7평)의 거래 가격은 1.3억원 수준입니다. 중간 면적인 현대빌라B동(36.89㎡, 약 11평)은 2.25억 원에 거래되었습니다.

* 제공된 JSON 거래 사례들을 기준으로 본건과 유사한 면적(약 9평)의 예상 시세는 약 1.7억 원에서 2.2억 원 수준으로 추정됩니다.

* 그러나, 본 건의 감정가액(4.1억원)은 분석된 주변 거래 사례의 시세보다 현저히 높게 책정되어 있습니다. 이러한 큰 시세 차이는 신축 건물이라는 점을 감안하더라도 상당한 수준입니다. JSON 시세 정보는 본건의 실제 시장 가치를 반영하는 데 한계가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조:

철근콘크리트구조 평슬라브지붕이며, 지하 1층, 지상 6층 건물 중 6층 601호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샤시창호 마감입니다.

설비내역:

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비, 스프링클러 설비 및 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설:

단지 내 및 인근에 근린생활시설이 위치하고 있으며, 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 주변 시세의 괴리:

제공된 JSON 기반의 주변 시세 조사 결과, 본건의 감정평가액(4.1억원)과 분석된 시세(약 1.7억~2.2억원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 실제 입찰 시 예상보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성과, 반대로 감정가액이 과대평가되었을 가능성을 모두 내포합니다.

건축물 관련 정보:

본건은 신축(2021년 준공)에 가까우나, 감정가액과 JSON 시세의 큰 차이에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

토지이용계획상의 제한:

건축허가·착공제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어, 단기적인 토지 이용이나 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 준공(2021년)된 신축급 다세대주택으로, 권리관계가 비교적 깨끗하고 임차인 관련 인수 부담이 없는 물건입니다. 신정역 인근이라는 입지 조건도 갖추고 있습니다. 하지만, 감정평가액과 주변 시세 조사 자료 간의 큰 차이가 있어, 투자 의사결정 시 보다 면밀한 시장 가치 재평가가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 준공 연도(2021년)로 인한 건물 상태의 우수성과 높은 상품성 기대.

* 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 부담(임차인 보증금 등)이 없어 명도 및 권리 승계 관련 리스크가 적음.

* 신정역 역세권에 위치하여 주거 선호도 및 임대 수요 확보에 유리.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 410,000,000원

본건과 유사한 면적(29.65㎡)의 최근 거래 사례(JSON 데이터)를 기준으로 추산한 예상 시세는 약 1.7억 원에서 2.2억 원 수준입니다. 이는 본건의 감정가액(4.1억원)과 상당한 격차를 보입니다.

하지만 본건이 2021년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 점을 고려하면, JSON 시세만을 기준으로 입찰가를 산정하기에는 무리가 있습니다.

안정적인 투자를 고려하고, 향후 시세 변동 가능성 및 경쟁 상황을 감안할 때, 감정평가액을 기준으로 일정 수준 할인된 가격에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. JSON 시세의 하한선과 감정가의 중간 지점, 그리고 신축 건물임을 감안한 가치를 종합적으로 고려하여 다음과 같은 범위를 예상 입찰가로 제안합니다.

보수적인 관점에서 2억 8천만 원 ~ 3억 2천만 원 사이에서의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 전, 주변 신축 다세대주택의 최근 실거래가 및 현재 매물 현황에 대한 정밀한 현장 조사를 반드시 수행하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.