나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13451 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울화곡초등학교' 북측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물)으로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 업무시설, 다세대, 연립주택, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제2층 제201호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 등재되어 있음. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 정방형 토지로서, "업무시설" 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요 망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건 축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가 로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공 항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계 약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026. 12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 24-150번지에 소재한 더베네치아스위트 제2층 제201호입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13451 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

본 건물의 용도는 공부상 다세대주택으로 등재되어 있으나, 건축물대장상 주 용도는 업무시설입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 총 9층 건물 중 2층에 위치합니다.

감정가는 312,000,000원입니다.

토지 면적은 8.99㎡ (약 2.72평)이며, 건물 면적은 28.88㎡ (약 8.74평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물의 사용승인일은 2021년 3월 8일입니다.

1.1. 입지조건

주위 환경:

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '서울화곡초등학교' 북측 인근 지역입니다. 주변에는 공동주택, 단독주택, 업무시설, 다세대주택, 연립주택, 교육시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

교통 상황:

대상 물건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지 형상 및 이용 상태:

인접 토지와 높이가 같고 평탄한 정방형 토지이며, 현재 '업무시설'의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태:

남동측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트. 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)으로 지정되어 있어 거래 시 유의가 필요합니다.

1.2. 권리분석

채권자: 주OOOOOOO (부동산강제경매)

임차인 현황:

* 임차인: 윤미향

보증금: 2,000,000원

차임: 750,000원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 점은 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이유진)

보증금: 308,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-07

확정일자: 2022-03-28

배당신고일자: 2024-03-05

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약:

* 을1: 주택임차권 (이유진, 308,000,000원, 말소) - 전입 2022.04.07, 확정 2022.03.28

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (주식회사석진개발, 말소)

* 갑5: 소유권이전 (김건회, 매매)

* 갑6: 압류 (의정부세무서장, 말소 기준권리)

* 갑7: 압류 (국민건강보험공단, 말소)

* 갑8: 강제경매 (주택도시보증공사, 308,000,000원, 말소) - 사건번호 2025타경13451

등기부채권 총액: 308,000,000원

말소기준권리: 압류 (의정부세무서장)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (모든 권리는 말소 대상입니다.)

특별매각조건:

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

대상 물건이 위치한 지역은 공동주택, 단독주택, 업무시설, 다세대, 연립주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

위치적 특징:

'서울화곡초등학교' 북측 인근에 자리하고 있어 지역 내에서의 입지 여건은 무난한 편입니다.

주된 용도:

건물 자체의 주 용도는 업무시설로 등재되어 있으나, 본 건은 다세대주택으로 분류되어 있어 주거 및 업무 기능이 복합적으로 나타나는 상권 특성을 가집니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설:

'서울화곡초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

교통:

차량을 이용한 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 및 대항력 포기:

주택도시보증공사(HUG)와의 계약 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인에게 보증금 관련 부담이 없음을 명시합니다. 다만, 이 조건이 명확히 이행되는지 최종 확인이 필요합니다.

임차인 윤미향 정보 불확실성:

대항력은 없으나, 보증금 및 차임 정보가 미상인 임차인이 존재하여 이에 대한 잠재적 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지 이용 제한:

대상 토지는 공항 관련 보호구역, 수평표면구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등 여러 도시계획법상의 제한을 받고 있어, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

건물 용도 혼재:

건축물대장상 건물의 주 용도는 '업무시설'로 등재되어 있음에도 불구하고, 해당 호실은 '다세대주택'으로 등재되어 있습니다. 이러한 용도상의 혼재는 향후 관리에 복합적인 요인이 될 수 있습니다.

토지거래허가구역:

특정 기간 동안 외국인 등에게 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 용도에 따라 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 구분건물로, 서울화곡초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 2층에 위치하며, 전용면적 약 8.74평 (28.88㎡)으로 소규모 주거 또는 업무 공간으로 활용이 가능합니다.

권리관계는 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, HUG의 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건 하에 매각이 진행되어, 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 모든 기존 권리는 말소될 예정입니다.

다만, 건물 자체의 주 용도가 '업무시설'로 등재되어 있음에도 불구하고 본 호실이 '다세대주택'으로 분류되어 있다는 점, 일부 임차인의 정보가 불확실하다는 점, 그리고 공항 관련 보호구역 등 토지 이용에 대한 다수의 제한 사항이 존재한다는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 보증금 리스크 해소:

주택도시보증공사의 조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금 관련 부담이 없다는 점은 투자 시 중요한 안정 요소입니다.

소형 면적의 활용도:

약 8.74평의 전용면적은 1~2인 가구나 소규모 사업체 등 특정 수요층을 타겟으로 하기 용이합니다.

도심 접근성:

서울 강서구에 위치하여 도심 접근성이 비교적 양호하며, 직장인 수요를 기대할 수 있습니다.

시세 차익 기대:

감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 주변 시세를 고려하여 시세 차익을 얻을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 312,000,000원

건물 정보: 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제2층 제201호, 전용면적 28.88㎡ (약 8.74평)

주변 시세 분석:

최근 매매 정보(2026년 5월)를 보면, M펠리체(830-5, 전용 37.05㎡)가 30,000만원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 8,100만원으로 환산할 수 있습니다 (30,000만원 / 37.05㎡ * 3.3058㎡/평).

본 건물의 전용면적(28.88㎡)에 이 평당가를 적용하면 약 23,400만원 (8,100만원/평 * 8.74평) 수준의 시세가 예상됩니다.

그러나 본 물건은 2018년 준공된 M펠리체보다 신축(2021년 사용승인)이며, '더베네치아스위트'라는 건물명이 주는 가치, 층수 등을 고려해야 합니다.

제공된 매매 사례 중 가장 높은 가격대인 M펠리체(37.05㎡, 30,000만원)와 비교했을 때, 본 건물의 감정가(31,200,000원)는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 인수되는 보증금이 0원임을 고려하고, 최근 유사 면적 건물의 시세 및 감정가를 종합적으로 판단할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려할 수 있습니다.

보수적인 예상 입찰가 범위는 250,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 산정됩니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 검토 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.