나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13492 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘강서구청’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 지상18층 건물 내 제8층 제801호로서, (사용승인일 : 2020.08.24) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 30미터 내외, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13492 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제8층 제801호

용도: 오피스텔

감정가: 140,000,000원 (1억 4천만원)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 2.40㎡ (약 0.73 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13.77㎡ (약 4.17 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

※ 참고: 제공된 JSON 정보상의 전용면적은 26.6㎡로, 실제 사용 면적과 등기부상 면적에 차이가 있을 수 있습니다.

1.3. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (특별 매각 조건에 따른 임차권 말소 조건 명시)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘강서구청’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 30미터 내외, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건 관련 등기부등본상 다수의 권리가 설정되었으나, 매각으로 인해 대부분 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(접수일자: 2023-06-02)이며, 이보다 늦은 순위의 권리들은 말소 대상입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (신채윤)

보증금: 144,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-09-29

확정일자: 2022-09-05

배당신고일자: 2024-10-11

대항력: 없음

비고:

임차권 등기 말소 및 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 인수주의사항

상기 임차인 현황에서 명시된 바와 같이, 임차인은 매수인에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 대항력이 없으며, 보증금 인수 금액은 0원입니다. 따라서 임차인 관련 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 동향

제공된 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(엠제이타운, 지번 981-3) 내 유사 면적(26.6㎡) 오피스텔의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2023년 12월 7일: 283,000,000원 (13층, 직거래)

* 2024년 1월 10일: 275,000,000원 (10층, 직거래)

이는 본건의 감정가 140,000,000원 대비 상당히 높은 수준으로, 현 시세가 감정가를 크게 상회하고 있음을 시사합니다.

4.2. 주변 상권

본건이 위치한 화곡동 일대는 오피스텔, 주거용 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 강서구청이 인근에 위치하여 행정 및 업무 관련 수요가 있습니다. 다만, 일부 주거 지역 내 상권에서는 소음 및 주차 문제, 술집 밀집으로 인한 주말 소란 등이 언급되는 후기가 있어, 상권 이용 시 참고가 필요합니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

주변에 마트, 병원, 은행, 관공서 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

5.2. 건물 정보

본건은 2020년 8월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조의 18층 건물 내 8층에 위치하고 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획 및 법률적 제한을 받고 있습니다. 특히, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 특정 대상 및 용도에 한정됩니다. (자세한 내용은 건축과 및 관련 부서 문의 필요)

6.2. 기타 리스크

최근 거래 사례와 감정가 간의 큰 격차는 향후 시세 변동 가능성 또는 경매 절차상 예상치 못한 변수를 내포할 수 있습니다. 일부 후기에서 언급된 주말 소음 및 치안 관련 사항은 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2020년 준공)에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 가장 큰 특징은 최근 시장 거래가 대비 현저히 낮은 감정가와 임차인의 보증금 미인수 조건입니다. 이는 잠재적 투자자에게 매력적인 기회가 될 수 있습니다. 다만, 각종 도시계획상 제한 사항 및 주변 상권의 특성(소음 등)은 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 약 50% 수준으로 매우 낮은 감정가로 경매에 나왔습니다.

* 임차인 보증금 미인수: 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하여 인수 부담이 없습니다.

* 양호한 입지: 강서구청 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 신축 건물: 2020년 준공된 건물로 시설 노후화가 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가가 2억 7천 5백만 원에서 2억 8천 3백만 원 사이임을 감안할 때, 본건의 시장 가치는 이 수준으로 추정됩니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없으므로, 이러한 시장 가치를 기준으로 투자 수익률을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세와 인수 부담 없음을 고려하여, 예상 입찰가는 1억 5천만 원에서 1억 8천만 원 사이를 제안합니다. 이는 최소 입찰가(감정가)인 1억 4천만 원보다는 높지만, 시장 거래가보다는 상당히 낮은 수준으로, 낙찰 후 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 범위입니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태 및 주변 시세를 재확인하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.