나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13461 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-23 몽삐에뜨6차 제11층 제1103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 1호선, 7호선 "가산디지털단지역" 및 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건내 제11층 제1103호로서, 외벽 : 석재붙임마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대장상 용도는 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조 구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/ 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13461 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-23 몽삐에뜨6차 제11층 제1103호

* 용도: 오피스텔 (업무시설, 제2종근린생활시설)

* 감정가: 252,000,000원

* 토지면적: 6.79㎡ (약 2.05평)

* 건물면적 (전용면적): 29.48㎡ (약 8.92평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2020년

* 건물명: 몽삐에뜨6차

* 해당 층수: 11층 (총 11층)

2. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역"과 다수의 버스 노선이 소재하여 전반적인 대중교통 사정이 양호합니다.

* 도로상태: 본 건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다. 외국인 및 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대한 토지거래계약 허가 구역으로 지정되어 있으니(2025.8.26.~2026.8.25), 매수인은 관련 규정을 확인해야 합니다. 아파트에 대한 토지거래계약 허가 구역 지정 기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.

3. 권리분석

* 경매 진행 주체: 본 경매는 주택도시보증공사(HUG)를 채권자로 하는 부동산강제경매 사건입니다.

* 권리관계 요약:

* 말소기준권리는 2023년 3월 7일자 동안양세무서장의 압류입니다.

* 등기부등본 상 확인되는 주택임차권(마태희, 보증금 257,000,000원)은 2023년 7월 20일자로 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 소유권 이전 관련 신탁 등기 말소, 공유자 전원 지분 이전, 다수의 압류(동안양세무서장, 금천구, 서인천세무서장)는 모두 말소되었거나 말소 예정입니다.

* 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(257,000,000원) 등기 역시 본 경매 절차의 근거가 되며, 매각 완료 시 말소될 예정입니다.

* 매각으로 인한 소멸: 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 특별 매각 조건: 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인(주택도시보증공사)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 임대차보증금을 인수할 의무가 없음을 의미하며, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 소재한 가산동 일대는 가산디지털단지의 핵심 지역으로, 다수의 IT, 제조, 무역 기업이 밀집해 있어 직주근접 배후 수요가 풍부합니다. 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 복합적으로 형성되어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 최근 실거래가 분석:

* 29.48㎡ 면적의 4층 물건이 2025년 2월 19일 250,830,000원(약 850.8만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 25.82㎡ 면적의 3층 물건은 2025년 2월 21일 200,000,000원(약 774.6만원/㎡)에, 28.67㎡ 면적의 6층 물건은 같은 날 200,000,000원(약 697.6만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 본 건 건물은 2020년 준공으로 비교적 신축이며, 이러한 최근 거래 사례는 주변 시세를 반영하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선, 7호선 가산디지털단지역을 이용하기 편리하며, 다양한 버스 노선을 통해 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 수월합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변에 마트, 식당, 카페 등 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 가산동 주민센터도 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 전반적으로 업무시설과 주거시설이 혼재된 도시 환경이며, 일반적인 검색 결과 상으로 특별히 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관계: 임대관계는 미상으로 신고되어 있으나, HUG(주택도시보증공사)가 채권자이며 대항력 포기 조건을 명시하고 있어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 관련 상세 내용을 재확인하는 것이 권장됩니다.

* 토지거래허가: 외국인 또는 특정 용도로 토지 거래 시 허가 구역으로 지정되어 있으므로, 매수 목적에 따른 규제 여부를 사전에 확인해야 합니다.

* 시설 유지보수: 건물 내 기계식 주차 설비는 유지보수 비용 발생 가능성이 있으며, 이용 시 편의성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 가산디지털단지의 우수한 입지에 위치한 신축 오피스텔로서, 직주근접 수요가 꾸준한 지역에 자리 잡고 있습니다.

* HUG 관련 특수 조건부 매각으로 권리관계가 명확하게 정리되어 매수인의 인수 부담이 최소화될 것으로 보입니다.

* 최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 꾸준한 임대 수요: 가산디지털단지 내 풍부한 직주근접 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 신축 오피스텔의 가치: 2020년 준공으로 최신 시설을 갖추고 있어 투자 및 실거주 가치가 높습니다.

* HUG 관련 경매의 가격 메리트: HUG 채권 회수 절차로 진행되는 경매이므로, 시장 가격 대비 합리적인 금액으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각 후 발생할 수 있는 법적 분쟁 소지가 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 252,000,000원

* 최근 유사 면적(29.48㎡) 거래가: 250,830,000원 (2025년 2월)

* 본 건은 전용면적 29.48㎡에 대한 감정가가 252,000,000원이며, 최근 유사 면적의 거래가 역시 250,830,000원으로 형성되어 있어 현재 시세는 감정가 수준으로 파악됩니다.

* HUG의 대항력 포기 조건으로 임대보증금 인수 부담이 없으므로, 시세 및 감정가를 기준으로 낙찰가를 산정할 수 있습니다.

* 최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려하고, 11층이라는 층수 이점을 감안할 때, 예상 입찰가는 253,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.