나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13581 [1] 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제12층 제1213호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "서울오류초등학교" 남동측 인근(오류동 34-13)에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 오류동역이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 (철근)콘트리트지붕, 지하2층 지상17층(사용승인 2014년 05월 14일) 내 제12층 제1213호로서 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 도시형생활주택(원룸형아파트) 및 업무시설(오피스텔) 제2종근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m (지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13581 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제12층 제1213호

용도: 도시형생활주택

감정가: 82,000,000원

토지면적: 3.18㎡ (약 0.96평)

토지지분: 3.179㎡ (약 0.96평)

건물면적: 14.06㎡ (약 4.25평)

건물지분: 14.064㎡ (약 4.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

건물명: 현대 썬앤빌 구로

준공년도: 2014년 05월 14일

구조: 철근콘크리트구조, 지하2층/지상17층 중 12층 1213호

이용상태: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "서울오류초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 오류동역이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하2층 지상17층 규모이며, 본건은 12층 제1213호임. 사용승인은 2014년 05월 14일에 완료되었습니다. 외벽은 시멘트몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었으며, 급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 서울남부지방법원 2025타경13581호 강제경매개시결정 (접수일자: 2025-12-01)임.

3.2. 인수/소멸 권리

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이 명시되어 있어, 만약 지상권이 존재할 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서

* 보증금: 94,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-24

* 확정일자: 2022-08-03

* 배당신고일자: 2024-09-05

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험 주식회사(한국토지주택공사)

* 주의: 본 건은 임차인이 있으나 대항력이 없으며, 특별매각조건에 따라 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.

3.4. 특별 매각 조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 또한, SGI 인수조건 변경 관련 사항이 특이사항으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건 소재지는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

4.2. 편의시설 및 교육환경

인근에 서울오류초등학교가 위치하고 있으며, 지하철 오류동역이 있어 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제한사항

* 토지이용계획상 다음과 같은 제한사항이 존재합니다:

* 도시지역, 일반상업지역

* 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)

* 교육환경보호구역 (남부교육청에 반드시 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m, 육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

5.2. 기타 위험 요소

* 임대관계 미상: 현재 명시된 임차인 외 추가 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 방문 등을 통해 임대차 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

* SGI 인수조건 변경: 해당 조건의 구체적인 내용과 매각에 미치는 영향에 대해 추가적인 확인이 필요합니다.

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 지상권이 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있으므로, 존재 시 인수해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치한 현대썬앤빌구로 도시형생활주택입니다. 2014년에 준공된 비교적 신축 건물로, 12층에 위치하여 조망권이 양호할 것으로 예상됩니다. 지하철 오류동역 및 버스 정류장이 인근에 있어 교통이 편리하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 인프라가 갖춰져 있습니다. 현재 임차인이 있으나, 대항력이 없고 보증금 인수 의무가 없으므로 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 토지이용계획상 여러 법적 제한이 존재하며, 임대관계 미상인 부분에 대한 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 오류동역 인근의 역세권 입지.

* 2014년 준공된 현대적인 건축물의 소형 주택으로, 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 적합.

* 임차인 보증금 인수 의무가 없어 권리 분석이 비교적 명확함.

* 꾸준한 주택 수요가 예상되는 지역.

8. 예상 입찰가

본 물건은 소형 도시형생활주택으로, 공급 면적이 14.06㎡ (약 4.25평)입니다. 제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 본 건과 직접적으로 비교할 수 있는 동일 건물 또는 유사 조건의 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 산정에는 한계가 있습니다.

하지만, 본 건의 감정가는 82,000,000원으로 책정되었으며, 이는 14.06㎡의 면적과 2014년 준공 연도를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

경매 특성상 경쟁 구도에 따라 낙찰가가 달라질 수 있으나, 본 물건은 대항력 있는 임차인이 없고 권리 관계가 비교적 명확한 점을 고려하여, 감정가 수준에서 약 90% ~ 110% 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 73,800,000원 ~ 90,200,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.