나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104527 [1] 서울특별시 관악구 신림동 469-4 바벨 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이강 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서울남부초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 '신대방역(지하철2호선)' 및 '신림역(지하철2호선, 신림선)'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제304호로서, (사용승인일자:2022.01.07.) 외벽 : 외장 타일 마감 등, 내벽 : - , 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장 상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.[후첨 '내부구조도' 참조]

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 주차장 시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 세로장방형 토지로서 집합건축물대장 상 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104527 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 24.75㎡ (약 7.48평)

토지지분: 24.75㎡ (약 7.48평)

건물면적: 35.60㎡ (약 10.77평)

건물지분: 35.6㎡ (약 10.77평)

1.3. 건물 정보

건물명: 바벨

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 469-4 (조원로 166) 3층 304호

용도: 다세대주택 (공동주택)

사용승인일자: 2022년 01월 07일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 0층 / 지상 5층 중 3층

내부구조: (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 시설 등 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서울남부초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재함.

지하철 2호선 '신대방역' 및 '신림역', 신림선 '신림역'이 근거리에 위치하여 교통이 편리함.

2.3. 토지 및 도로

인접대지와 등고평탄한 세장장방형 토지로서, 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

본건 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 서울중앙지방법원 강제경매개시결정 (2025타경104527)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (단, 지상권 개요만 있으나, 본건과는 무관한 것으로 보임)

인수되는 권리: 없음 (단, 'HUG 인수조건 변경' 특이사항에 대한 추가 확인 필요)

3.2. 임차인 현황 분석

임차인: 주택도시보증공사 (박 )

보증금: 475,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-25

확정일자: 2022-05-25

배당신고일자: 2024-06-03

대항력: 없음

비고: 신청채권자(HUG)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서(2026.6.17.자)가 제출됨.

3.3. 등기부 현황

소유권보존: 김진성 외 1명 (갑1)

공유자전원지분전부이전: 조석훈 (매매) (갑2)

강제경매: 주택도시보증공사 (475,000,000원) - 말소기준권리 (갑3)

주택임차권: 박시연 (475,000,000원, 전입/확정 2022-05-25) - 말소예정 (을3)

등기부채권 총액: 475,000,000원

3.4. 특이사항 분석

공동담보: 본 건이 공동담보로 제공된 물건일 가능성이 있으므로, 다른 담보물의 처리 결과에 따른 영향 가능성 확인 필요.

HUG 인수조건 변경: 채권자인 HUG가 인수조건 변경을 하였으므로, HUG와의 관계 또는 임차인 관련 추가적인 확인 및 변수 발생 가능성에 유의해야 함. (단, 임차인은 대항력이 없고 확약서 제출로 잔존 보증금 청구 포기)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건은 주상복합지역에 위치하여 주거와 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

인근에 지하철역이 있어 유동인구 및 상주인구 유입에 긍정적인 환경임.

4.2. 배후 수요

주변이 다세대주택 및 연립주택 밀집 지역으로 주거 배후 수요가 풍부하며, 초등학교가 인접하여 학생 및 관련 수요를 기대할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설 및 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

서울특별시 관악구 소재 '서울남부초등학교'가 인접하여 자녀 교육 환경이 양호함.

5.3. 주거 환경

주변이 주택가로 형성되어 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 관련 특이사항은 낙찰 후 예상치 못한 문제 발생 가능성을 내포하므로, 면밀한 사전 조사와 확인이 필수적임.

6.2. 개발/이용 제한

토지이용계획: 제2종일반주거지역 (7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 대상자: 외국인 등, 용도: 단독/다가구/아파트/연립/다세대).

-> 현재 시점(2026년 8월 22일)에서 해당 허가구역 지정 기간이 만료되었거나 곧 만료 예정이므로, 매수인의 자격에 따라 추가 확인이 필요함.

6.3. 기타 리스크

주변 환경: 현재까지 확인된 바에 따르면, 물건지 주변에 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않았음.

7. 종합 의견

본 건은 2022년 사용승인된 신축 다세대주택으로, 서울 지하철 2호선 및 신림선의 더블 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수함. 건물 상태가 양호하며, 권리관계 역시 대항력 없는 임차인 및 확약서 제출로 인해 매수인의 부담이 크지 않을 것으로 예상됨. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 관련 특이사항은 주의 깊게 검토해야 할 부분임. 토지거래허가구역 지정 기간 만료 또는 임박으로 인해 매수인의 자격에 따른 허가 여부 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 유지보수 비용 절감 기대.

* 더블 역세권(2호선, 신림선) 인접으로 뛰어난 교통 편의성 및 미래 가치 상승 요인 보유.

* 안정적인 주거 수요를 바탕으로 한 임대 수익 및 시세 차익 기대.

* 권리관계가 명확하여 명도 과정에서의 분쟁 가능성이 낮음.

* 최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 높은 투자 수익률 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 544,000,000원

건물면적: 35.60㎡ (약 10.77평)

최근 실거래가 분석:

* 2026년 7월 6일 거래된 1991년식 30.92㎡ 다세대주택: 18,500만원 (약 59.83만원/㎡)

* 2026년 7월 6일 거래된 2015년식 29.56㎡ 다세대주택: 32,000만원 (약 108.25만원/㎡)

* 2026년 7월 3일 거래된 2018년식 45.37㎡ 다세대주택: 39,000만원 (약 85.96만원/㎡)

본 건은 2022년식 신축 건물로, 최근 거래된 2015년식 및 2018년식 건물보다 건축 연도가 더 최신임.

주어진 실거래가 정보를 바탕으로 평당가를 환산하면, 2015년식 건물의 경우 약 108만원/㎡, 2018년식 건물의 경우 약 86만원/㎡ 수준임.

본 건(35.60㎡)의 경우, 최근 신축 건물임을 감안할 때 2015년식 건물의 평당가(108만원/㎡)를 적용하면 약 38,567만원, 2018년식 건물의 평당가(86만원/㎡)를 적용하면 약 30,616만원 수준으로 추정됨.

감정가(54,400만원) 대비 최근 실거래가(최고 39,000만원)의 차이가 크므로, 실거래가 수준을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 타당함.

신축 건물이라는 점을 고려하여, 보수적으로 350,000,000원 ~ 400,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.