나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104497 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1451-89 서초동도시형생활주택 1동 4층406호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성민감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "서울남부터미널" 남서측 인근에 위치하고 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 교육시설, 관공서, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철 3호선 "남부터미널역" 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제4층 제406호로서(사용승인일자 : 2013.08.29) 외벽 : 대리석붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비, 방송설비, 승강기설비, 주차시설 및 기본적인 전기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 4m 내외 및 동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 문화지구<지역문화진흥법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 불가능하여 후첨 내부구조도는 집합건축물대장의 건축물현황도에 의거 도시하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104497 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1451-89 서초동도시형생활주택 1동 4층406호

용도: 도시형생활주택

감정가: 242,000,000원

토지면적: 11.84㎡ (약 3.58평)

토지지분: 11.84㎡ (약 3.58평)

건물면적: 19.30㎡ (약 5.83평)

건물지분: 19.3㎡ (약 5.83평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "서울남부터미널" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 교육시설, 관공서, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 3호선 "남부터미널역" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

1.2. 3.건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제4층 제406호로서, 사용승인일자는 2013년 8월 29일임. 외벽은 대리석붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등임.

1.2. 4.건축물대장 정보

건축물 표제부에 따르면 본 건물은 총 8층 규모이며, 사용승인일은 2013년 8월 29일임. 주용도는 공동주택(기타 아파트)으로 되어 있음.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 군사기지 및 군사시설 보호구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 문화지구로 지정되어 있음. 또한, 외국인 등 토지거래 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 건축물 용도(아파트)로 사용되는 부지에 대한 토지거래계약 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30., 2025.10.1.~2026.12.31.)으로 지정되어 있으니 확인이 필요함.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

등기부상 갑4 순위 강제경매(이지환, 1,000,000원)가 말소기준권리로 판단됨.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 홍

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 840,000원

* 전입/확정일자: 2024-11-08

* 배당신고일자: 2025-12-23

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로 조사되었으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있음. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액 또는 일부를 회수할 가능성이 있음을 시사함.

1.3. 3.집합건물 등기부 요약

* 갑2: 2014-07-10 접수, 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 이혜숙)

* 갑3: 2018-10-08 접수, 소유권이전 (권리자: 이혜정, 매매)

* 갑4: 2025-12-04 접수, 강제경매 (권리자: 이지환, 1,000,000원, 말소기준권리)

1.3. 4.물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음. (지상권 개요 없음)

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 건물 용도

본건은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 교육시설, 관공서, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있음.

1.4. 2.주변 매매/임대 정보 분석

제공된 최근 매매/임대 정보 JSON 분석 결과, 인근 연립 및 다세대주택의 면적 대비 거래 금액은 다양하게 나타나고 있음.

* 56.89㎡ 면적의 연립 주택이 2026년 5월 1일 800,000,000원에 거래되어 ㎡당 약 14,062,570원 수준이었음.

* 31.68㎡ 면적의 다세대 주택이 2026년 5월 4일 480,000,000원에 거래되어 ㎡당 약 15,151,515원 수준이었음.

* 115.68㎡ 면적의 연립 주택이 2026년 7월 6일 1,515,000,000원에 거래되어 ㎡당 약 13,096,470원 수준이었음.

* 본건의 감정가는 242,000,000원으로, 19.30㎡ 면적 대비 ㎡당 약 12,538,860원 수준임. 이는 인근 유사 면적의 거래 사례보다 다소 낮은 감정가로 볼 수 있음.

1.5. 생활정보

1.5. 1.설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 화재탐지, 방송, 승강기, 주차시설 및 기본적인 전기 설비가 갖추어져 있음.

1.5. 2.주변 시설

서울남부터미널과 지하철 3호선 남부터미널역이 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호함.

1.5. 3.혐오시설

현재 파악된 정보로는 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 장기적인 개발 계획이나 주변 환경 변화 가능성은 지속적으로 확인해야 함.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.대항력 있는 임차인

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재함. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 점유 권리 및 추후 명도 과정에서의 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없음.

1.6. 2.토지이용계획 제한

문화지구, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 각종 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 토지 이용에 제약이 있을 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 함.

1.6. 3.임대관계 미상

본건 내부확인이 불가하여 임대관계가 정확히 파악되지 않았음.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 서초구 중심부에 위치하며 지하철역 및 대형 터미널과 인접하여 교통 및 생활 인프라가 우수한 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택임. 2013년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있을 가능성이 있어 가격적인 메리트가 기대됨. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 토지이용계획상의 여러 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 할 부분임.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서초구 핵심 지역에 위치하며 남부터미널역 초역세권으로 교통 편리성이 뛰어남.

* 가격 메리트: 감정가가 주변 유사 면적 시세 대비 상대적으로 낮게 책정될 가능성이 있음.

* 신축급 건물: 2013년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 측면에서 유리함.

* 소형 면적: 1인 가구나 투자용으로 선호될 수 있는 소형 면적임.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 242,000,000원이며, 19.30㎡ 면적 대비 ㎡당 약 12,538,860원 수준임. 제공된 주변 시세 자료에 따르면 ㎡당 약 1300만원대 이상의 가격으로 거래되는 사례가 다수 확인됨. 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 리스크를 내포하지만, 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적임. 이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 250,000,000원 ~ 266,200,000원 범위에서 고려해 볼 수 있음. 잠재적 가치와 리스크를 감안하여 260,000,000원을 적정 입찰가로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.