나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13639 [1] 서울특별시 구로구 구로동 1280 한신휴플러스아파트 제102동 제13층 제1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '영서초등학교' 서측 인근에 위치하며, 인근에 아파트단지, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 7호선인 '남구로역' 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골경사지붕 지상 19층 건물 내 제13층 제1301호로서, (사용승인일 : 2007. 11. 07 / 2007. 05. 17.(제102동)) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

한신휴플러스아파트 제102동 제13층 제1301호로서, 아파트로 이용중임. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 주차장시설 및 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 아파트 단지 내 도로가 개설되어있고, 이를 통해 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2014-12-11), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면) <공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-02-14)(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주택재개발(사업완료구역))<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13639 (1)

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 조

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 1280 한신휴플러스아파트 제102동 제13층 제1301호

용도: 아파트

건축 연도: 2007년 (사용승인일 2007.11.07)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 749,000,000원 (7억 4,900만원)

토지 면적: 28.52㎡ (약 8.62평)

건물 면적 (전용 면적): 58.03㎡ (약 17.55평)

아파트 정보: 구로한신휴플러스 (총 7개동, 498세대)

사용 승인일: 2007년 05월 17일 (102동)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '영서초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변에는 아파트 단지, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 원활합니다.

인근에는 지하철 7호선 '남구로역'이 소재하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 단지 정보

단지명: 구로한신휴플러스

주소: 서울특별시 구로구 구로동 1280

동수: 7개동

세대수: 498세대

최고층: 19층

사용승인일: 2007년 05월 17일 (102동)

주차: 총 426대 (지하 405대, 지상 21대)

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

집합건물 등기부 요약 상, 소유권 보존 및 소유권 이전(상속) 등기가 확인됩니다.

말소 기준 권리는 2025년 12월 3일 접수된 공유물분할을 위한 경매개시결정 등기입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않습니다.

그 외 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보상 임대 관계는 미상입니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 임차인이 존재하더라도 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 임대차 관계가 미상인 점은 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 충족됩니다.

구로디지털단지 등 업무지구가 인접해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 지역 개발 계획 (재개발, 정비구역)

본 물건은 재개발구역 및 정비구역으로 지정되어 있습니다.

이는 향후 지역 가치 상승 잠재력을 내포하지만, 현재 진행 중인 사업으로 인해 소음, 분진 등 건설 기간 동안의 불편이 발생할 수 있습니다.

'주택재개발(사업완료구역)'으로 명시되어 있으나, 정확한 사업 진행 상황은 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내/인근에 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

주변 상업시설 및 남구로역 인근 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

영서초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

또한, 교육환경 보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육적 측면에서 긍정적 요소가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발/정비구역 관련

재개발/정비구역 지정은 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 지연, 추가 분담금 발생 등 사업 리스크를 내포할 수 있습니다.

'사업완료구역'으로 명시되어 있으나, 정확한 완료 시점 및 잔여 절차 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한사항

본 건 토지는 제3종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

특히, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어 (2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.), 특정 대상자의 경우 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

6.3. 기타

주변 시설 검색 시, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않으나, 대규모 산업단지(구로디지털단지) 인접으로 인한 소음이나 교통량 증가 등의 간접적인 영향은 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 한신휴플러스 아파트 13층 매물입니다.

공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 감정가는 7억 4,900만원입니다.

전용면적 58.03㎡(약 17.55평)의 아파트로, 재개발/정비구역에 해당하여 향후 가치 상승이 기대됩니다.

7.2. 시세 동향

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(50~58㎡) 아파트가 2026년 7월 약 7억 5,500만원부터 8억 7,000만원 사이에 거래되었습니다.

이는 본 건 감정가(7억 4,900만원)와 비교 시, 최근 실거래가와 유사하거나 일부 상회하는 수준임을 보여줍니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 서울시 내 아파트 물건으로 입지가 우수합니다.

* 재개발/정비구역 지정으로 향후 도시 환경 개선 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 지하철 7호선 남구로역 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 초등학교 등 교육시설이 인근에 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 권리분석상 인수 부담이 거의 없는 안전한 물건입니다.

8.2. 고려사항

* 감정가(7억 4,900만원) 대비 최근 실거래가(7.55억~8.7억)가 유사하거나 일부 상회하므로, 급격한 유찰보다는 시장가에 근접한 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 재개발/정비구역 내 물건으로, 사업 진행 과정에서의 소음, 먼지 등 불편과 함께 사업 지연 또는 추가 분담금 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지거래허가구역에 해당하므로, 계약 시 허가 절차를 숙지해야 합니다.

* 임대차 관계가 미상으로, 실제 거주 현황 및 점유 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 7월 실거래가 데이터에 따르면, 본 건과 유사한 전용면적(50.03㎡ ~ 58.03㎡)의 아파트 매매가는 7억 5,500만원에서 8억 7,000만원 사이에서 형성되었습니다.

본 건의 감정가는 7억 4,900만원으로, 최근 실거래가 하단(7억 5,500만원)과 유사한 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 수준 및 감정가를 고려할 때, 본 건은 1차 입찰에서 유찰되지 않고 경합이 이루어질 가능성이 있습니다.

시장 시세의 100% ~ 110% 수준인 7억 5,000만원 ~ 8억 3,000만원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 재개발/정비구역 지정으로 인한 변수 및 경쟁률을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.