나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104541 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 11층1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 종로구 숭인동 소재 "동묘앞역(지하철 1호선, 6호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 역세권을 중심으로 아파트 등 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

본 건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선, 6호선 "동묘앞역"이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상11층 건물 내 제11층 제1104호로서 (사용승인일 : 2021.05.28) 외벽 : 석재(타일)붙임 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

현황 오피스텔로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 시스템에어컨, 소화전, 승강기 및 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고 대체로 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 도시형생활주택(단지형연립주택), 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측, 동측 및 북측으로 각각 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 창신동 255-1 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) (2) 창신동 247 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104541 (1)

* 소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1 11층1104호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 233,000,000원

* 토지 면적: 5.00㎡ (약 1.51평)

* 토지 지분: 5㎡ (약 1.51평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 15.59㎡ (약 4.72평)

* 건물 지분: 15.59㎡ (약 4.72평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용 승인일: 2021년 05월 28일 (신축 건물)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하 2층/지상 11층 건물 중 제11층 제1104호

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 "동묘앞역(지하철 1호선, 6호선)" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 역세권을 중심으로 아파트 등 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통 상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선, 6호선 "동묘앞역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(동대문 지구단위계획구역)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(창신초등학교), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: BERNMARTENSANNAKIRSTINE

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-24

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 시점과 전입일자 간의 차이 등으로 보아 인수 대상에서 제외될 가능성이 높습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(조 ) (권리자: 조민성)

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-14

* 확정일자: 2022-03-17

* 배당신고일자: 2024-02-05

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권으로, 보증금 245,000,000원이 인수될 가능성이 있습니다.

* 등기부 요약 및 말소기준권리

말소기준권리: 을1 근저당권 (채권자: 홍승환, 접수일자: 2023-07-20, 채권금액: 90,000,000원)

본 경매 절차에서 말소기준권리보다 선순위인 권리들을 제외한 나머지 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

을2 주택임차권 (권리자: 조민성, 권리금액: 245,000,000원)

전입일자: 2022-04-14, 확정일자: 2022-03-17

등기부상 '인수'로 기재되어 있어, 매수인이 임차인의 잔여 보증금을 인수해야 할 수 있습니다.

* 권리분석 종합 및 주의사항

주요 권리사항으로는 대항력 있는 임차인(조민성)이 존재하며, 그 보증금 245,000,000원이 인수될 수 있는 점이 가장 중요한 권리 분석 사항입니다.

다만, 물건명세서 상 임차인(조민성)이 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기한다는 내용의 확약서(2026.7.11.자)가 제출된 점은 주목할 만합니다. 이는 임차인이 경매 절차에서 보증금을 전액 변제받을 경우 매수인에게 추가적인 보증금 반환 청구를 하지 않겠다는 의사를 표명한 것으로 해석될 수 있습니다. 하지만 법적으로 대항력이 있는 임차인의 권리관계는 복잡할 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 확인 및 법률 전문가의 상담이 권장됩니다.

BERNMARTENSANNAKIRSTINE 임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

4. 상권분석

* 주변 상권 특성

본 물건은 지하철 1, 6호선 "동묘앞역" 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 주거, 업무, 근린생활시설이 복합적으로 발달하여 배후 수요가 안정적입니다.

* 오피스텔 시장 동향

본 건물은 2021년 신축된 오피스텔로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적(전용 약 19㎡)의 오피스텔이 2024년 4월 약 27,000만원 ~ 27,500만원에 거래되었습니다.

본 건의 전용면적(15.59㎡)은 이보다 작지만, 동일 건물 내 유사 거래 가격대를 고려할 때 시장 가치는 감정가 이상을 상회할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통 및 접근성

지하철 1, 6호선 동묘앞역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설

역세권 주변으로 다양한 상업시설, 편의점, 식당가 등이 발달해 있어 생활이 편리합니다.

동대문시장 등 주요 상권과의 접근성도 양호합니다.

* 기타

주변에 병원, 공원 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관련 리스크

대항력 있는 임차인(조민성)의 보증금 245,000,000원 인수 부담 가능성이 가장 큰 리스크입니다. (임차인의 확약서 제출로 인해 변수가 존재함)

* 물건 자체 리스크

2021년 사용 승인된 신축 건물로, 건물 노후화에 따른 직접적인 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

전용 면적이 15.59㎡로 비교적 협소한 편입니다.

* 주변 환경 리스크

현재까지 확인된 혐오시설은 없으나, 장기적인 도시 계획 변화 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근의 신축 오피스텔로 입지적 강점을 가지고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 245,000,000원 인수 여부가 경매 절차의 핵심적인 변수입니다. 임차인이 제출한 확약서 내용을 면밀히 검토하고, 필요시 법률 전문가의 자문을 통해 인수 보증금 관련 리스크를 완전히 해소할 수 있는지 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다. 이러한 리스크 해소 여부에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 종로구라는 도심 입지로 인해 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 비교적 소형 면적으로 1인 가구 임차인 확보가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 233,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (2024년 4월, 전용 약 19㎡ 기준): 270,000,000원 ~ 275,000,000원

* 현 시세 기준, 본건의 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 판단됩니다.

* 임차인 보증금 245,000,000원 인수 리스크를 배제할 수 없는 상황이지만, 임차인의 확약서 제출로 인해 매수인의 실질적인 인수 부담이 없을 가능성을 고려하여, 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 255,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 타당하다고 판단됩니다.

* 임차인과의 협의 결과 및 법원의 최종 판단에 따라 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.