나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13628 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 865-12 현경뜰안채 제1동 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주 택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선, 5호 선 "까치산역" 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건 내 제5층 제501호로서 (사용승인일: 2017.04.12), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: PVC 창호 등.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)(침실3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택:10세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13628 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 865-12 현경뜰안채 제1동 제5층 제501호

용도: 도시형생활주택 (2017년 4월 12일 사용승인)

감정가: 216,000,000원

토지면적: 21.85㎡ (약 6.61평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

주변 환경:

본건은 서울신정초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 택지대입니다. 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태:

본건은 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.), 아파트 용도의 허가구역으로도 지정되어 있습니다(2025.10.20.~2026.12.31).

3. 권리분석

등기부 요약:

* 소유권보존: 2017.05.23 (배현경)

* 소유권이전: 2020.02.05 (한순혜)

* 소유권이전청구권가등기: 2020.02.05 (채제두) - 인수 대상 (말소되지 않음)

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2021.06.28)

* 이후 등기된 권리(압류, 강제경매 등)는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이원준 (가명: 이 )

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017.05.29

* 확정일자: 2017.05.29

* 배당신고일자: 2025.11.28

* 대항력: 있음

권리분석 종합:

임차인 이원준은 2017년 5월 29일 전입 및 확정일자를 취득하여 본건의 말소기준권리보다 앞선 선순위 대항력 있는 임차인입니다. 따라서 보증금 180,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

또한, 채제두 명의의 소유권 이전 청구권 가등기(2020.02.05. 접수) 역시 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 주요 권리입니다. 가등기 설정 금액 등 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 서울 강서구 화곡동 일대는 주택가 중심의 상권입니다. 인근에 서울신정초등학교가 있으며, 다세대주택, 도시형생활주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주의 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

교육시설:

서울신정초등학교가 인접해 있어 자녀의 통학이 용이합니다.

편의시설:

단지 인근에 각종 편의시설이 분포하고 있어 일상생활에 불편함은 없을 것으로 보입니다. 다만, 대형 쇼핑몰 등은 차량 이동이 필요합니다.

교통:

지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 근거리에 위치하며, 다양한 노선의 시내버스 이용이 가능하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 이원준의 보증금 180,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 이를 반드시 반영해야 합니다.

* 선순위 가등기 인수: 채제두 명의의 소유권 이전 청구권 가등기는 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 가등기권자와의 명도 협상 및 가등기 말소 가능성, 관련 금액 등을 사전에 철저히 조사해야 하는 중대한 위험 요인입니다. 현재 제공된 정보만으로는 가등기의 정확한 가치를 파악하기 어렵습니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 허가 절차를 확인해야 할 수 있습니다. (외국인 등 대상, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도, 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 공부와의 차이: 해당 사항 없음.

* 기타 참고사항: 등기부상 '현경뜰안채 제1동'으로 표기되나, 전입세대 확인 시 '1동' 표기로 인해 발급이 어려운 경우가 있어, 전입세대 열람 시 유의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 복잡한 권리 관계(대항력 있는 임차인 보증금 180,000,000원 인수, 선순위 가등기 인수)를 가지고 있어 높은 위험도를 수반하는 경매 물건입니다. 특히, 가등기권자의 정확한 채권액 및 말소 조건에 대한 추가적인 조사 없이는 입찰이 매우 신중해야 합니다.

다만, 건물 자체는 2017년에 사용 승인되어 비교적 신축이며, 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 관계를 명확히 파악하고 추가적인 부담액을 정확히 산정할 수 있다면, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 시가 취득 가능성: 인수 부담으로 인해 입찰 경쟁이 상대적으로 낮아 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 안정적인 임대수요: 해당 지역은 일반적인 주택가로, 도시형생활주택에 대한 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 216,000,000원

인수 보증금 (임차인 이원준): 180,000,000원

인수 가등기: 채제두 (금액 미상, 잠재적 고액 부담)

최근 매매 사례: (2026.07.21.) 서울 강서구 화곡동 366-36, "더원" (19.98㎡) 216,000,000원 (평당 약 10,810,810원)

본건 면적(29.99㎡)에 위 사례 시세를 적용 시 약 324,000,000원 수준의 시세 형성 가능.

본건의 총 취득 비용은 '입찰가' + '임차인 보증금 180,000,000원' + '가등기 설정 금액'이 됩니다.

감정가 216,000,000원에서 인수해야 할 임차인 보증금 180,000,000원을 차감한 36,000,000원을 기준으로 하되, 여기에 금액을 알 수 없는 가등기 인수 부담과 명도, 재매각 가능성 등을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

보수적인 추정 입찰가: 100,000,000원 ~ 150,000,000원

상기 범위의 입찰가로 낙찰될 경우, 총 예상 부담액은 약 280,000,000원 ~ 330,000,000원 + 가등기 설정 금액이 됩니다. 따라서, 가등기 관련 상세 조사를 마친 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.