나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13585 [1] 서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 제지하1층 제에프씨014호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2025.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하며 지하철역 "신도림역" 남서측 인근에 위치함. 주위는 판매시설, 업무시설, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 오피스텔이 혼재하는 지대로 서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선, 2호선) "신도림역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 및 일반철골구조 철근콘크리트지붕 40층 건물내 제지하1층 제에프씨 014호로서, (사용승인일: 2007.12.28) 외벽: 금속복합판넬 및 강화유리 등 마감 내벽: 인테리어 및 타일 마감 등

이용상태

판매시설(일반음식점)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서 판매시설, 업무시설, 문화 및 집회시설, 운동 시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남동측으로 광대로, 북동측으로 중로의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2016-12-01), 도로(접합), 일반철도(저촉), 중 로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(2015-04-06)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방 어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전 법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지 거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 면적

해당 물건은 서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 제지하1층 제에프씨014호에 소재하고 있습니다.

토지면적은 3.08㎡ (약 0.93평)이며, 건물면적은 13.92㎡ (약 4.21평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 감정가 및 매각 정보

본 물건의 감정가는 152,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOO (농협은행주식회사)입니다.

1.3. 건물 정보

건축물 구조는 철골철근콘크리트구조 및 일반철골구조 철근콘크리트지붕 40층 건물 내 제지하1층 제에프씨014호이며, 사용승인일은 2007년 12월 28일입니다.

건물 용도는 판매시설로, 현재 일반음식점으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 지하철역 "신도림역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 판매시설, 업무시설, 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 복합 상업 및 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 1호선 및 2호선 "신도림역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 주요 권리로는 소유권이전, 신탁등기 말소, 근저당권, 임의경매, 가압류 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 매각으로 소멸되는 권리

을1 근저당권(농업협동조합중앙회, 2008-04-18 접수)이 말소기준권리이며, 이 외에 갑5 임의경매(농협은행주식회사, 2025-12-01 접수) 및 갑6 가압류(서울신용보증재단, 2026-02-25 접수)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 "지상권"이 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 확인되지 않습니다. 현재까지 파악된 정보로는 해당 물건에 실질적인 부담이 되는 지상권은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황에는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

3.5. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 198,902,050원 (근저당 195,000,000원 + 임의경매 104,915,314원 + 가압류 3,902,050원 - 임의경매 및 가압류는 말소 예정 채권으로 총 채권액 산정에 포함시키되, 근저당이 말소기준이므로 실질적인 인수 채권과는 다름. 총 채권액은 198,902,050원으로 파악됨.) 입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

신도림테크노마트는 다양한 판매시설, 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있으며, 지하 1층에 위치한 본 물건은 식음료 및 쇼핑 관련 시설 이용이 편리합니다.

또한, 맥도날드, 파리바게트, 이디야커피, 할리스커피 등 F&B 매장과 다양한 의료시설(의원)이 입점해 있어 유동인구 확보에 유리한 환경입니다.

4.2. 지역 특성

신도림역을 중심으로 상업, 업무, 교통의 중심지로 발달한 지역이며, 인근에 디큐브시티 등 대형 복합시설이 위치하여 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

건물 내 이마트, 영화관(씨네Q), 웨딩홀, 피트니스센터 등이 입점해 있어 원스톱 생활이 가능합니다.

주변으로는 대규모 주거단지와 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 검색)

신도림테크노마트 주변은 대중교통 및 상업시설이 발달한 지역으로, 검색 결과 상 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 과거 신도림역 인근 유수지에서 악취 관련 민원이 제기되어 개선 사업이 진행된 사례가 있으나, 이는 직접적인 물건지 주변의 혐오시설과는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다. (현재까지는 실질적 부담이 없는 것으로 추정)

6.2. 법규 및 제한사항

본 물건의 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 여러 법규에 따른 제한(대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)이 존재합니다. 특히, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 포함되어 있어 외국인 매수 시 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

건물 자체의 공실률 증가 및 상권 침체 우려가 있습니다. 최근 언론 보도에 따르면 신도림 테크노마트의 일부 상가 공실률이 높아지고 있으며, 과거에 비해 경쟁력을 잃고 있다는 분석이 있습니다. 임대관계가 미상인 점도 잠재적 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신도림역이라는 탁월한 입지에 지하 1층 상가로, 다양한 편의시설과 풍부한 유동인구를 바탕으로 잠재력이 있는 물건입니다. 그러나 건물 전체의 상권 침체 및 공실률 증가 추세, 등기부상 확인되지 않은 권리(지상권) 가능성 등은 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 1, 2호선 환승역인 신도림역 초역세권으로 탁월한 접근성과 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 대형 복합시설 내 위치: 신도림 테크노마트라는 대형 쇼핑몰 내 상가로서, 다양한 편의시설과 집객 시설을 이용할 수 있습니다.

* 낮은 면적: 4.21평의 작은 면적으로 소액 투자가 가능합니다.

* 활용 가능성: 판매시설, 일반음식점으로 이용 중으로, 업종 전환 시 다양한 사업 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 152,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 시세 및 주변 물건의 낙찰가율을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 신도림 테크노마트 상가의 경매 낙찰가가 감정가의 5% 수준까지 떨어진 사례가 있다는 보도가 있으나, 이는 특수한 경우이므로 일반적인 접근과는 다릅니다. 본 건의 경우, 감정가의 70~80% 수준인 106,400,000원 ~ 121,600,000원을 초기 입찰 고려 범위로 설정할 수 있습니다. 다만, 시장 상황 및 권리관계 최종 확인 후 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.