나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13385 [1] 서울특별시 양천구 목동 231-93 삼성베스트빌 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2025.12.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "서울양화초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 "염창역"이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층 / 지상4층 건내 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2002.09.09) 외벽: 석재 및 치장벽돌 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 개별난방설비, 주차장 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2025.2.18. ~ 2030.2.17. /지목 [도로] 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건에 제시외건물 (ㄱ)이 소재하며(후첨 "내부구조도", "사진용지" 참조), 현장조사일 현재 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 집합건축물대장, 건축물현황도, 외부관찰 및 목측 등에 의하여 이용상황, 구조, 면적 등을 파악한 바 실제와 다소 상이할수 있으니 경매 진행시 재확인 바람. 3) 집합건축물대장상 위반내용 표기((주택과-32278(2021.9.7.)호에 의거 위반건축물 표기[발코니:조립식패널 구조, 주거 2㎡ 무단증축])가 되어 있는 바 경매 진행시 재확인 및 참고하시기 바람.

물건 비고

- 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13385 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 231-93 삼성베스트빌 제3층 제301호 (신주소: 서울특별시 양천구 목동중앙본로18길 53)

용도: 다세대주택

감정가: 366,720,000원

토지면적: 29.24㎡ (약 8.85평)

토지지분: 29.24㎡ (약 8.85평)

건물면적: 68.49㎡ (약 20.72평)

건물지분: 68.49㎡ (약 20.72평)

건물 제시외면적: 3.60㎡ (약 1.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 유OOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

건물 층수: 지하 1층 / 지상 4층 건물 내 제3층 제301호

사용승인일: 2002년 9월 9일

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "서울양화초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하여 대체로 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 9호선 "염창역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 11월 28일 접수된 유한회사 명의의 강제경매 개시 결정 (채권액: 4,162,191원) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

- 2009년 6월 10일 접수된 유선호 명의의 소유권일부이전청구권 가등기 (매매예약)가 인수됩니다. 본 가등기의 성격 및 금액이 불확실하여 매수인에게 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

* 임차인 현황

- 임차인의 보증금 합계는 0원이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

- 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되고 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 조건에 대한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 기타 권리

- 2006년 2월 22일 접수된 백수영 명의의 소유권이전 등기

- 2006년 8월 1일 접수된 이창영 명의의 소유권이전 등기 (매매)

- 2025년 12월 11일 접수된 서울보증보험주식회사 명의의 가압류 (채권액: 100,000,000원)는 말소 예정입니다.

1.3. 상권분석

최근 주변 시세 분석 결과, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 서울 영등포구 목동 774-1 소재 궁전빌라(B동) 36.63㎡(약 11.08평)이 190,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 518.7만원)

* 2026년 5월, 서울 강서구 목동 646-25 소재 와이앤비 25.97㎡(약 7.86평)이 265,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,020.4만원)

* 2026년 5월, 서울 양천구 목동 324-172 소재 골든빌 28.47㎡(약 8.61평)이 300,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,053.7만원)

본건은 건물면적 68.49㎡(약 20.72평)이며, 감정가는 366,720,000원 (평당 약 535.4만원) 입니다.

감정가는 비교적 오래된 건물의 시세와 유사하게 책정되었으나, 최근 거래된 신축 건물들의 평당 단가가 본건 감정가보다 높게 형성되어 있습니다. 이는 본건의 경우, 건립 연도(2002년) 대비 잠재적 가치가 더 높을 수 있음을 시사합니다. 다만, 인수되는 가등기, 위반건축물 등기 등 리스크 요인이 시세 반영에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 염창역 및 인근 버스정류장을 통한 서울 주요 지역 접근성 양호. 차량으로의 주요 도로 접근 용이.

* 편의시설: 서울양화초등학교 인근에 위치하며, 주거지 내 근린생활시설 이용 가능.

* 주거환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트가 혼재된 일반적인 주거 지역으로, 비교적 정온한 환경.

* 건물 상태: 2002년 9월 9일 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택으로, 위생, 급배수, 개별난방 및 주차 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 가등기 인수: 2009년 6월 10일자 소유권일부이전청구권 가등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 본 가등기의 정확한 성격(담보 또는 순위보전) 및 가액이 불확실하여 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장 상 발코니 무단 증축 등 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 행정 처분(이행강제금, 철거명령 등)의 대상이 될 수 있으며, 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 정비구역 지정: 해당 물건지가 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 계획에 따른 변동 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 현재 임차인이 있는지, 있다면 보증금 및 차임은 얼마인지 정확히 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동의 입지 좋은 다세대주택으로, 향후 시세 상승 잠재력이 있으나, 말소되지 않고 인수되는 선순위 가등기, 위반건축물 등재, 정비구역 지정이라는 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 인수되는 가등기의 정확한 내용 확인이 필수적이며, 위반건축물 문제 해결 방안 및 정비구역 지정의 영향을 종합적으로 면밀히 분석해야 합니다. 이러한 리스크 요인들로 인해 낙찰 후 추가적인 비용 및 시간이 소요될 가능성이 높으므로, 보수적인 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 양천구 목동 내 다세대주택으로, 지역 내 개발 및 재건축 등의 잠재적 가치 상승 기대.

* 지하철 9호선 염창역 이용이 편리하여 교통 요지로서의 이점 보유.

* 신축 다세대주택의 높은 평당 단가 대비, 본건의 감정가 및 잠재적 시장 가치 간의 차이를 활용한 투자 기회 모색 가능. (단, 리스크 해소 전제)

1.8. 예상 입찰가

인수되는 가등기의 정확한 금액 및 성격, 위반건축물 해소 비용 등 불확실한 요소가 많으므로, 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 366,720,000원을 기준으로, 시장의 잠재적 가치를 일부 반영하되 리스크를 충분히 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 380,000,000원에서 460,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적입니다.

본 보고서에서는 보수적인 관점에서 400,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

실제 입찰 시에는 반드시 현장 답사를 통해 점유 상태 및 물건 상태를 확인하고, 관련 법률 전문가와의 상담을 통해 가등기 인수 관련 상세 내용을 파악하신 후 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.