나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13528 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제8층 제804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 일발철골구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건내 제 8층 제804호로서 (사용승인일 : 2019.12.18) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

건축물현황도상 복층 오피스텔로 이용중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도')

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 무인택배함, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로서, 오피스텔, 근린생활시설 및 자동차관련시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 151-3 : 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 독산동 151-4 : 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 건물 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13528 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제8층 제804호

용도: 오피스텔

감정가: 167,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건물구조: 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 (사용승인일: 2019.12.18)

2.2. 면적 정보

토지면적: 7.27㎡ (약 2.2평)

토지지분: 7.27㎡ (약 2.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.66㎡ (약 5.3평)

건물지분: 17.66㎡ (약 5.3평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 권리 내역

말소기준권리: 집합건물 등기부상 갑6. 강제경매 (채권자: 김인근, 169,000,000원, 접수일자: 2025-11-27)

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경 및 교통

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건 북측으로는 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.1. 2.건물 상태 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조, 평스라브지붕이며, 2019년 12월 18일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 석재붙임 마감이며, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

내부 이용상태는 건축물 현황도상 복층 오피스텔로 이용 중입니다.

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 무인택배함, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

등기부상 주요 사항은 다음과 같습니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2020-01-22)

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (2020-11-27)

* 갑5: 공유자전원지분전부이전 (2020-11-27, 매매)

* 갑6: 강제경매 (채권자: 김인근, 169,000,000원, 2025-11-27) - 말소기준권리

* 갑7: 압류 (채권자: 금천구(서울특별시), 2026-02-03)

등기부채권 총액은 0원입니다.

1.2. 2.임차인 분석 및 주의사항

임차인 현황:

임차인: 김인근

보증금: 169,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-27

확정일자: 2020-11-17

배당신고일자: 2025-11-27

대항력: 있음

비고:

주의사항: 본건에는 대항력 있는 임차인 김인근 씨가 존재하며, 보증금은 169,000,000원입니다.

채권자(김OO)와 임차인(김인근)의 성이 동일하고, 임차인의 보증금 및 배당신고일자가 경매 신청 채권액과 접수일자로 추정되는 금액 및 날짜와 동일하여, 해당 임차인이 본 경매의 신청인일 가능성이 높습니다.

그러나 "대항력 있음"으로 표시되어 있으므로, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. (물건명세서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 법원 감정의견일 수 있으므로 반드시 현장 확인 및 법률 전문가 상담이 필요합니다.)

특히 차임이 '0원'이라는 점은 일반적인 임대차 계약과는 상이할 수 있어, 계약 관계 및 실제 점유/사용 형태에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.2. 3.인수/소멸 권리

등기부상 말소기준권리(갑6. 강제경매)보다 선순위 권리는 없습니다.

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 상기 임차인 관련 사항은 별도 확인 필요)

1.3. 상권 및 생활정보

1.3. 1.상권 분석

본건 소재지는 독산동 지역으로, 주변에 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

오피스텔 외에도 제1종 근린생활시설, 자동차 관련 시설 용도로도 활용되고 있는 복합 건물입니다.

인근에 세일중학교가 위치하여 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있으며, 해당 구역 내에서 건축법, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등에 따른 제한사항이 존재합니다.

1.3. 2.생활 편의시설

건물 내 승강기, 무인택배함, 주차 설비 등이 갖춰져 있어 기본적인 생활 편의는 제공됩니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설 지역에 속해 있어 기본적인 상업 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

주변 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 파악되지 않으나, 교육환경보호구역 지정으로 인해 해당 구역 내에서 유해시설의 입지는 제한됩니다.

1.4. 잠재적 리스크

1.4. 1.임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 김인근 씨의 보증금 169,000,000원과 관련하여, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

특히, 임차인의 '차임 0원'은 특수한 계약 관계를 시사하며, 이로 인한 명도 과정에서의 예상치 못한 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임차인의 명도 저항 또는 법적 절차 진행 시 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.4. 2.법규 및 제한사항

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (외국인 등, 아파트 관련), 향후 매각 및 재건축, 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

1.4. 3.기타 특이사항

공부와의 차이는 없으나, 임대 관계는 미상으로 표시되어 있습니다. (단, 임차인 현황에 김인근 씨가 등재됨)

1.5. 투자 포인트

1.5. 1.장점

비교적 신축 건물(2019년 사용승인)로 내부 컨디션 양호 가능성이 있습니다.

소형 면적(17.66㎡)으로 1인 가구 실수요자나 소형 임대 수익형 투자 대상에 적합할 수 있습니다.

경매를 통한 시세차익 실현 가능성이 존재합니다.

1.5. 2.단점

대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 및 보증금 인수 리스크가 가장 큰 단점입니다.

토지 관련 다양한 법규 및 제한사항으로 인해 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

'차임 0원'이라는 특이한 임대 조건으로 인해 정상적인 임대 수익 창출이나 명도 절차에 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2025타경13528 (1) 물건은 금천구 독산동 소재 SM 벨리체 오피스텔로, 비교적 신축에 속하는 건입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 기본적인 편의 시설은 갖추고 있습니다.

그러나 가장 중요하게 고려해야 할 점은 대항력 있는 임차인 김인근 씨의 존재입니다. 해당 임차인의 보증금(169,000,000원)과 차임(0원) 및 전입/확정일자, 배당신고일자 등의 정보는 경매 절차 및 향후 명도 과정에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

법원 명세서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있음' 표시는 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성을 배제할 수 없음을 시사하므로, 관련 법규 검토 및 현장 조사가 필수적입니다.

더불어, 토지 관련 다수의 법적 제한사항은 본 건물의 향후 활용에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

1.7. 예상 입찰가

감정가: 167,000,000원

건물 면적: 17.66㎡ (약 5.3평)

시세 분석:

주변 유사 오피스텔(SM 벨리체 및 인근 건물)의 최근 실거래가 및 매물 호가를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 소형 오피스텔의 시세는 대략 150,000,000원에서 170,000,000원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가 167,000,000원은 현재 시세 범위의 상단에 위치하고 있습니다.

예상 입찰가 산정:

본건의 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인 김인근 씨의 보증금 169,000,000원입니다. 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 법적으로 낙찰자가 직접 인수할 보증금은 없을 수 있습니다. 그러나 '대항력 있음'이라는 점은 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 명도 과정에서 문제가 발생할 수 있음을 의미합니다.

만약 임차인의 보증금을 법적으로 인수하지 않더라도, 원만한 명도를 위해서는 임차인과의 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이에 따른 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 임차인의 차임이 0원인 특수한 상황을 고려할 때, 실제 권리 관계에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

이러한 불확실성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근하여, 약 70% ~ 80% 수준인 116,900,000원에서 133,600,000원 사이에서 신중하게 검토할 것을 제안합니다.

단, 이는 일반적인 시장 상황과 제공된 정보를 바탕으로 한 개략적인 예상이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 임차인과의 협상 결과, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 권리 분석 내용, 명도 비용 예상치 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다. 특히, 임차인과의 명확한 협의 없이는 높은 가격으로 입찰하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.