나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13523 [1] 서울특별시 양천구 신정동 1326 래미안목동아델리체 제106동 제9층 제902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정감정 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철2호선 "신정네거리역" 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생할시설, 호반서밋목동 및 신정뉴타운롯데캐슬 등 아파 트단지와 남명초등학교, 신남중학교 등 교육기관이 혼재하고 있는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 동측 인근에 지하철2호선 신정네거리역이 위치하고, 중앙로를 운행하는 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 이용사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 중 9층 902호로서 2021.01.28.사용승인 되었음. 방과 거실은 발코니확장형이며, 지하층에 주차장 설치되었음. 마감구조는 외벽: 몰탈위 수성페인트 내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감. 바닥: 강마루온돌 및 일부 바닥재 타일마감. 창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

공동주택(아파트)로서 방3, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실2, 드레스룸, 발코니, 대피실 등으로 이용됨.

설비내역

급배수.위생시설 구비되었고, 열병합발전에 의한 중앙공급식 난방시설, 승강기시설, 옥내소화 전시설, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 지하에 주차장시설 등 설치됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 부정형의 대체로 평탄한 지반으로 "래미안목동아델리체" 아파트 23개동 건부지로 이용 됨.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약8M(중앙로43길) 포장도로에, 남동측으로 노폭 약10M(중앙로32길) 포장도 로에, 북서측은 일부가 노폭 약6M 포장도로에 각기 접함. *.(기호(1)토지와 기호(2)토지 사이에 공도가 개설되어 있어 2개단지로 구획됨.)

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합). 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구) <공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면 구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법. 정비구역< 도시 및 주거환경정비법>, 재정비촉진지구<도시재정비촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립.다세대, 지정기간: 2025.108.26~2026.08.25), 토지거래계약에관한허가구역(아 파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31), 토지기호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합). 소로2류(폭8M~10M)(접합)이고, 이하 기재사항은 토지기호(1)의 기재내용과 동일함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대관계 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13523 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 1326 래미안목동아델리체 제106동 제9층 제902호

용도: 아파트

감정가: 1,720,000,000원

토지면적: 42.38㎡ (약 12.82평)

건물면적 (전용면적): 84.90㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

* 위치 및 주변환경

본 물건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치하며, 지하철 2호선 신정네거리역이 도보로 접근 가능한 거리에 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 래미안목동아델리체, 신정뉴타운롯데캐슬 등 대규모 아파트 단지가 혼재된 주거지대입니다. 남명초등학교, 신남중학교 등 교육기관도 인근에 위치합니다.

* 교통상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 지하철 2호선 신정네거리역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 중앙로를 운행하는 다양한 노선버스가 다니는 버스 정류장도 가까이 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 10월 30일 접수된 서초중앙새마을금고의 근저당권 (금240,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (자세한 내용은 등기부등본 및 물건명세서 원본 확인 필요)

* 임차인 현황

* 임차인: 권

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 15일

* 확정일자: 2021년 8월 6일

* 배당신고일자: 2025년 12월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 경매 절차를 통해 보증금이 배당될 것으로 예상됩니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요하다는 원칙에 따라, 해당 임차인의 보증금 처리 방안은 명확히 확인해야 합니다. 본 건의 경우 보증금 80,000,000원이 명시되어 있어 인수 대상이 아님을 시사합니다.

* 등기부채권 총액

약 1,454,277,344원

4. 상권분석

* 주변 상권

본 물건이 속한 래미안 목동아델리체 단지는 대규모 아파트 단지로서, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 신정네거리역을 중심으로 형성된 상권도 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 단지 정보

단지명: 래미안 목동아델리체

사용승인일: 2021년 1월 28일 (신축 아파트)

총 동수: 23개동

총 세대수: 1,497세대

단지 전체 총 주차대수는 2,026대로, 세대당 주차 공간이 넉넉한 편입니다.

* 생활 편의시설

단지 내 또는 인근에 관리사무소, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

아파트 단지 내에는 전기차 충전시설도 지하에 설치되어 있습니다.

* 교육시설

남명초등학교, 신남중학교 등 초, 중학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 큰 괴리

본 건의 감정가는 1,720,000,000원이나, 최근 실거래가는 185,000,000원 ~ 186,000,000원 수준으로, 약 10배에 달하는 큰 차이를 보입니다. 이는 감정평가의 정확성 또는 시점의 문제일 수 있으며, 입찰 시 매우 신중한 접근이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인

권미랑 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 80,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원으로 표기되어 있어 경매 절차에서 배당될 것으로 예상되나, 임차인과의 명확한 소통 및 법적 절차 확인이 필수적입니다.

* 재정비촉진지구 및 토지거래허가구역

본 물건은 재정비촉진지구에 속하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 관련 규제를 받을 수 있습니다. (지정기간: 2025.10.08~2026.08.25 및 2025.10.20~2026.12.31)

* 중복병합사건

본 건은 중복 병합사건으로, 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 아파트 단지 바로 인근에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

래미안 목동아델리체는 2021년 준공된 신축 아파트로, 기본적인 주거 가치는 우수합니다. 신정네거리역 역세권이라는 점과 잘 갖춰진 단지 내 편의시설, 양호한 교육 환경은 매력적인 요소입니다.

그러나 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크는 감정가(17.2억원)와 최근 실거래가(약 1.86억원) 사이의 극심한 차이입니다. 이는 경매 물건의 특성상 시세보다 훨씬 저렴하게 취득할 기회를 제공할 수도 있지만, 반대로 감정가의 근거를 의심하게 만들며 추가적인 조사 없이는 큰 위험을 동반합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 임차인과의 명확한 소통 및 법적 절차 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트로서의 높은 상품성과 미래 가치.

* 지하철 2호선 신정네거리역을 이용한 편리한 교통망.

* 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하지 않는다는 점 (명확한 확인 후).

* 대규모 브랜드 아파트 단지라는 안정성.

* 감정가와 시세의 현저한 차이를 이용한 시세 차익 실현 가능성.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 (2026년 5-6월): 약 185,000,000원 ~ 186,000,000원

* 감정가: 1,720,000,000원 (약 17.2억원)

* 인수할 임차인 보증금: 0원

본 건은 감정가가 최근 실거래가에 비해 비정상적으로 높게 책정되어 있습니다. 따라서 입찰가 산정 시에는 감정가보다는 최근 실거래가 및 시장 상황을 기준으로 접근하는 것이 합리적입니다.

최근 거래된 84.95㎡(9층) 물건의 가격이 186,000,000원임을 감안할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 타당해 보입니다.

다만, 감정가와 실거래가 간의 극심한 차이는 일반적인 상황이 아니므로, 입찰 전에 반드시 감정평가서를 상세히 검토하고, 현장 답사를 통해 물건 상태 및 주변 시세를 재확인하며, 임차인과의 협의 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.