나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13563 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제2층 제202호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 소재하는 "강서소방서" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트형공장, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철9호선 "증미역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트합성구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 제2층 제202호 외 1개호로서, (사용승인일: 2023-03-31) 외 벽 : 석재붙임, 강화유리 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

본건 기호1 및 기호2는 공장(지식산업센터)으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 공장(지식산업센터),근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 30m, 서측으로 약 10m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제 과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015 -08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-23)(강서교육 청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설 치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~20 26.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선 (2019-04-03)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13563 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제2층 제202호

용도: 지식산업센터

감정가: 585,000,000원

토지면적: 12.08㎡ (약 3.65평)

건물면적: 50.43㎡ (약 15.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제사십일차유동화전문

특이사항: 유동화물건, 대항력 있는 임차인 존재

건물 사용승인일: 2023년 3월 31일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 소재하며, "강서소방서" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트형 공장, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 주상복합지대로 형성되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 9호선 "증미역"이 소재하여 전반적인 교통 여건은 우수합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2023-06-26 접수, 채권최고액 538,800,000원)

진행 경매: 유아이제사십일차유동화전문 임의경매 (2025-11-28 접수, 채권액 834,157,649원)

기타 권리: 소유권이전, 압류 (동안양세무서장, 강서구) 등이 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

총 채권액 (등기부 요약 기준): 538,800,000원

임차인 현황:

* 임차인: 맹

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,250,000원

* 전입(사업)일자: 2012년 12월 18일

* 확정일자: 2025년 5월 15일

* 대항력: 있음

인수되는 보증금: 0원 (본건 경매 절차상 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없는 것으로 파악됩니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 지식산업센터 및 근린생활시설 용도로 사용되는 건물 내에 위치하며, 주변에 유사한 업무시설 및 상업시설이 다수 분포하고 있습니다. 이는 지역 내 상업 및 업무 활동이 활발함을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본건은 강서구 등촌동에 위치하여 서울 시내 접근성이 양호합니다. 주변에는 다양한 업무시설, 상업시설 및 주거지역이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 인근에 강서소방서 등 공공기관이 위치하며, 지하철 9호선 증미역을 통한 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 지역에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 맹 임차인은 2012년 12월 18일 전입(사업)신고를 하였으며, 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 계약의 상세 내용 및 법적 해석에 따라 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

유동화 물건: 본 건은 유동화 자산으로, 일반 경매 물건과는 다른 특성이 있을 수 있습니다.

다수의 도시계획 및 개발 제한: 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 도시계획상 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 활용이나 재개발 시 제약을 줄 수 있습니다.

신축 건물: 2023년 3월 31일 사용 승인된 신축 건물로, 건물 자체의 노후화 문제는 적으나, 하자 발생 가능성은 상존합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 최신식 지식산업센터 건물 내부에 위치하며, 역세권이라는 교통의 이점을 갖추고 있습니다. 또한, 신축 건물이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 다수의 개발 제한 사항은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 지식산업센터: 지하철 9호선 증미역 인근으로 직주근접 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

신축 건물: 2023년 준공된 최신 건물로 쾌적한 업무 환경 제공 및 관리 부담이 적습니다.

일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

낮은 인수 보증금: 임차인 관련 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 추가적인 보증금 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금 합계가 0원으로 제시되어 낙찰자에게 추가적인 보증금 부담은 없을 것으로 보입니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 585,000,000원을 기준으로, 해당 물건의 시장 가치, 경매 상황, 향후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 수익률 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.